【資金計画】・【土地探し】・【設計者の依頼】は同時期におこなおう!(後編) - 新築住宅・注文住宅 - 専門家プロファイル

森川 稔
DEN設計一級建築士事務所 主宰
東京都
建築家
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出展をご検討の方はお気軽にご請求ください。

【資金計画】・【土地探し】・【設計者の依頼】は同時期におこなおう!(後編)

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設計事務所開設10周年を向かえた建築家 森川 稔が語る「家づくり物語」




☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆無料プランニングサービス ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆


 


 敷地・ご要望により、【計画プラン+見積書】を無料にて提案させて頂きます。

 たとえば、こんな方達に利用されています。


 


 サイト利用者:



他社の提案に不満、不安があり、設計事務所にセカンドオピニオンとして意見が聞きたい。
個性的なデザインが好きで建替・新築・リフォームをお考えの方
工務店、ハウスメーカーに、依頼する前に、自分なりに検討したい方。
具体的に、自分の土地に建てられる家のボリュームと、予算が知りたい方。















 






 無料プランニングサービス
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☆☆☆☆☆ 知ってますか?【CMシステム】 賢く安く建てる!☆☆☆☆☆☆



 中間マージン削除による建築コストの20~30%減!
 工事金額の明瞭化により”造る楽しみ”を感じられる!
シンプルな賢い家づくりで施主主導型!


 CM(コンストラクション・マネージメントの略)とは、いままでの日本の、
 建設システムの中では、建設会社や、ハウスメーカーに、一括して工事を依頼
 してきた建設会社やハウスメーカーに変わり、工事コスト・品質をCM請負会社
 (CMr:コンストラクション・マネージャー)が行い、ユーザーが、直接、
 専門工事会社や、保証協会と契約し、発注する欧米的な、しくみ の事。




 発注・契約方式が多様化する中で、コスト構成の透明化・コスト低減・発注者
 支援などの強い要請により、CM方式は、1960年代に米国で始まったものといわ
 れる。




 そのCMシステムでは、■中間マージンの削除■工事金額の明瞭化■第三者に
 よる徹底した工事監理 などが、利点としあげられる、近年の、先行きの不安
 な日本でも、全米の三分の二を占めるCM方式が、必要とされている。




 当事務所では、このCM型分離発注を続け8年の実績があります。



 施主の立場に立ち、より良い家づくりの環境を用意しています。




 【CMシステム】サイト

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 【建築家が語るデザイン住宅】について





 設計事務所を開設して10周年を向かえたDEN設計、60組程度のクライアント

 の「家のデザインへの思い」と建築家の体験記をお贈りします。あまり知られていない

 「家づくり」に特化してお話していきます。





 そのデザイン住宅が出来上がるまでに必ず遭遇する諸問題。建築法規や工事費、近隣問題、心構えなどを、必要な部分をピックアップして説明していきます。





住宅設計と言う専門分野であるため、難しい言葉など専門用語もたくさん出てきま

 すが、たくさんの他WEBで紹介されていますので、詳細な説明は、最低限必

 要と思われる事柄のみとさせていただきます。





 このブログは、一方通行の発信媒体ではなく、皆さんの知りたい情報もたく

 さん盛り込んでいきますので、ご要望があれば、連絡ください。







                        DEN設計一級建築士事務所

                             主宰  森川 稔

 




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********************************ブログ本文*********************************


 


 本文中[ポイント○]と明記されているところだけでも読んで見てください!




 参考に必ずなると思います。




 「クライアントとの物語」は、全て実際にあったお話です。








 家を建てるために!これだけは!(第2話)

  ≪ステップ1≫

 【資金計画】・【土地探し】・【設計者の依頼】は、同時期におこなおう!

(後編)




 この三つの作業は、常にトライ&エラーを繰り返し、ほとんどの方が、妥協点

 を見つけ、【空想の世界】が【現実の形あるもの】に変わって行く重要な過程

 です。




 夢は、その都度、変えてもいいし、曲げたくは無いものは、最後まで持ち続け

 ましょう!




~~~~~クライアントとの物語~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~


 今回は、設計依頼を検討している若いご夫婦(K氏)のお話です。




 当事務所で設計契約できなかった残念なケースです。




 先日、面談にやって来られたご夫婦(K氏)で、DEN設計のプランニングサ

 ービスをご利用頂いた時のことです。

 

 土地を購入し、60平米程度の狭小敷地に建てられる個性溢れるモダンな家を設

 計してほしいとの事でした。

 

 面談したときにヒアリングさせて頂いたのが・・・




 1.ハウスメーカーとかの企画された家は苦手。

 2.中庭を感じながら生活したい

 3.土地にかかった費用負担が多く、1000万円程度が建設費用。

 4.他に、○○建築事務所にも提案依頼している。

 5.間取りは・・・・




 この時点で、DEN設計に依頼できるのか?を聞かれました。




 森川:「予算や要望の内容をボリューム計算して、そのボリュームの中で私な

    りのデザインをやってみます!希望の予算をオーバーする場合がありま

    すが、要望されている”やりたい事”をできる限り考慮します。」


 


と返答したところ、




 K氏:「先ほど話した、他の依頼している○○建築事務所ですが、森川さんの

    DEN設計に在籍していた人がいるんですが、ご存知ですか?・・・・

    師弟対決ですかね!やはり似た建物になりますか?」




 森川:「それは、知っていますが、私のデザインは、他の誰かができる訳では

    無いと思います。インスピレーションの違いがあるから個性だと思いま

    す。いろいろな建築家が、クライアントの言葉から感じたものを大切に

    思い、いろいろな”カタチ”に創作するのですから・・・」




 それから、2週間後・・・




 プランと予算をプレゼンさせて頂きました。

 要望された条件には及ばず、金額は、1150万円程度(150万円オーバー)にな

 りました。




 そしてプランの話を始めました・・・・・




 森川:「外観は、矩形のきれいな四角い少しやわらかい表情とし・・・・

    ・・・角度をつけた玄関から中に入ると、さらに角度をつけたガラスで

    囲まれた中庭を見ながら ホール→リビング→ダイニング→キッチンと

   、回廊のように視界に奥行きを感じられるようにしました。外観からは想

   像がつかない内部空間とのギャップが楽しさを呼ぶと思います。」




 すると・・




 K氏:「こんな発想があったんですね、せまい敷地でもプランが成立するんで

    すね・・・大変感動しました。他の依頼している○○建築事務所でのプ

    ランは、全て四角いプランでした。ただ、予算オーバーですね。」




 計算した見積書の説明し、そぎ落とせる限界の状態である事をお話しました。


 K氏:「他の依頼している○○建築事務所では、1000万円内でした。プランは

     、DEN設計さんのほうが良いのですが、そちらに依頼するしかない

     のでしょうか?」




 森川:「残念ながら、私がデザインしたプランは、決して無理をして金額を跳

    ね上げている要素は無く、その○○建築事務所で本当にその予算ででき

    るのであれば、依頼先を決める大きな理由にはなるでしょう。」




 続けて・・・




 森川:「依頼先を決めるには、自分と考えの近い同年代や経験豊富な建築家な

    どいろいろありますが、大切なのは”この人を信用できるのか?”だと

    思います。工事予算ですが、○○建築事務所での実績で同額程度の物件

    を実際に見せてもらったり、契約時から竣工時への金額のアップ率など

    を聞いてみてください。その対応する姿こそが、依頼先を決める事に繋

    がると思います。」




 その後、予算を増やす事を検討して頂いたが、借入額を不動産会社と決めてし

 まっていて、そのままの予算で進めざるを得ない事をメールで丁寧な文面にて

 ご連絡いただきました。




 設計契約後、打合せを重ねると建築工事費は、必ず上がってきます。そのアッ

 プ率を見込んで予算提示をDEN設計では行っています。




 十分な検討をした上で、少ない予算でも試行錯誤して知恵を振り絞って設計し

 ますが、まったく余裕のない設計では、クライアントの希望までを削る事とな

 ってしまうからです。




 残念ながら、今回は、”土地探し”から、ご一緒に進め、「家づくり」に関わ

 る総予算を決め、無理のない借入などのサポートができなかった事を悔やみま

 した。

 

 K氏が、その○○建築事務所で予算内で家づくりが成功する事を願うばかりで

 す。




 DEN設計へのご相談はこちら

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【設計者さがし】・・設計料は、いらない? <前回のつづき




■設計事務所の場合:設計料は、施主の家づくりを現実のものにするパートーナ

 ー 、そして、細部にまで関わり設計のプロデュースをし、本来あるべきスタ

 イル、「施主と建築家の家づくりのコラボレーション」を 実現す為、日々努

 力しているものが、責任をもって行う職務。




 弁護士や税理士と同様に、専門職である建築士の職務に対する建築士法による

 報酬です。






 そこで、ハウスメーカーなどでは、営業マンが、「設計料はいらないです」と

 説明する場合があります。




 では、「設計料はいらない」とはなぜ・・?






■ハウスメーカーの場合・・・創刊号でもお話したように、設計料は、請負金額

 の中に入っています。設計料は、見積項目では出さず、全て、工事原価+施工

 経費+営業経費として、経費の中に含まれます。




 工事原価とは?・・この金額は、外部工務店に支払われる金額、その工務店の

 経費は、すでにON(オン)されています。




 施工経費、営業経費とは?・・会社運営費・営業社員の報奨金・営業社員給料

 ・間接社員(総務・経理・設計・積算・建設・アフターメンテナンス社員)

 給料・役員報酬などなど、全て含まれています。




 それでは、これだけ、繁栄してきた、ハウスメーカーの設計とは?と、疑問を

 お持ちになるでしょう。






[ポイント1]~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 


 全部のハウスメーカーではありませんが、あるハウスメーカーでは、営業社員

 が、お客様より、要望を聞き、用意してあるプラン集をあてはめて、設計社員

 は、申請・作図・発注業務のみ。




 その用意されているプランのクロス・カーテ ン・照明・限られた設備機器のみ、


 施主に与えられた選択肢なのです。




 そうする事により、本来の報酬としての、設計料は発生するはずがありません。




~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~






■建築プロデュース会社の場合・・・一般的には、たくさんの建築家を有料サイ

 トで呼び込み、コンペ方式でユーザーが希望する建築家を選び、プロデュース

 会社が工務店を 決めます。




 当然、担当するプロデューサーは、建築士やファイナンシャルプランナーなど

 のプロが、豊富な経験と知識で、ユーザーをバックアップしてくれるのが、健

 全な建築プロデュース会社です。






[ポイント2]~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 


 最近多くなってきているのが、表向きは、○○プロデュース会社や、ややこし

 いのが○○建築設計事務所など、たくさんの建築作品の写真を掲載して、あた

 かも皆さんが認識しているプロデュース会社と思っている企業の中には、




 外注設計事務所又は内部設計者 + 自社施工 = 建設会社 なのです。




 設計事務所やプロデュース会社と言う中間的立場なのに、アフターメンテナン

 スや建築保証をできる事が建設業登録している証です。




 良い悪いと言う話ではなく、設計・施工の分離がなされない事が懸念されます。




 困った事に、建設会社や工務店という名称を使わずに、聞こえの良い”プロ

 デュース会社”や”○○建築事務所”などで、一般ユーザーを迷わせてしまっ

 ています。




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■工務店(ビルダー)の場合・・・設計は、ほとんどが、外注の設計事務所など

 が、設計を行います。上記ハウスメーカーと同様に この外注費にも、経費は

 かかります。




 ただ、中には、最初から、設計・施工を分離し、施主の負担を減らす為に、施

 主へ、その工務店が、設計者を紹介するケースもあります。当事務所でも、そ

 う言う実直で、良心的な会社とは、長く付き合わせていただいております。










 三技一体で、最初の≪ステップ1≫は、進んでは戻り、戻っては進む事と、理

 解していただけたでしょうか?

 

 そこで、施主の負担を考えれば、自分に合った、設計者(家造りを一緒に自分

 の目線に立って真剣に考えてくれる者)を見つけ、資金面・土地の問題・プラ

 ンやデザインなどの、初期段階から、相談されるのが、望ましいでしょう。






(次回お楽しみに!)次回は「契約」です!

               ----to be continue――――――――>






 みなさんの、良い家づくりができる事を、心より願っております。






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 次回予告:

  ■ 連載 【家を建てるために!これだけは!】(第3話)

       ≪ステップ2≫

      【契 約】(土地の場合) その契約、まった!もう一度考えよう!

            CHECK1.信頼度チェック!             


 家をたてるには?いろいろ、本・WEBは、見たんだけど・・やっぱりわから

 ない・・ と言う方、必見!!

デザイン住宅はDEN一級建築士事務所に任せて安心

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