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- 中村 嘉宏
- 株式会社イー・エム・ピー 代表取締役
- 東京都
- 宅地建物取引主任者
＞＞＞前コラムの続きです
企業融資と違うのは、経営者の経営能力を見る代わりに、
勤務先や勤続年数、年収、その他の負債など、
個人としての返済能力を見る点です。
２つ目は、（実務的なことですが）担保評価は収益還元法での評価ではなく
「土地価格＋建物価格」で評価されるということです。
（アパートなどの土地付き一棟物件の場合です）
このメルマガでも何度か書きましたが、
金融機関の担保評価は収益還元法での評価ではありません。
土地の価格は公示価をベースに、
建物の価格は再調達価格を基に残存期間の価格で評価します。
このことは責任者の方もはっきりとおっしゃっています。
その担保評価額に掛目（７-８割）を乗じたものが融資可能額になります。
一棟の物件は収益還元法で販売価格を設定しているケースが多いので、
通常、融資可能額と実際の販売価格とは乖離します。
販売価格の６-７割程度が融資額というケースが一般的です。
逆に言えば、３割程度の手持ち資金が無ければ、
始めから審査の対象にもならないということです。
以上２点は古くからの金融の常識です。
イレギュラーなことを、
さもスタンダードのように書いている投資本もありますが、
融資を利用する場合、まずは基本的な融資基準を押さえた
投資判断をするべきだと思います。
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