節税大家さんの青色申告会メルマガ第2号 - アパート経営・物件管理 - 専門家プロファイル

渡邊 浩滋
税理士・司法書士 渡邊浩滋総合事務所 税理士 ファイナンシャルプランナー
東京都
税理士

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節税大家さんの青色申告会メルマガ第2号

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先週より、「大家さんのための超簡単!青色申告」

の読者登録頂いた方へのメルマガが始まりました。


登録ページはこちらです

http://oyasan.kantan-aoiro.net/


【2013-2014年度版】大家さんのための超簡単!青色申告 (不動産所得用・申告ソフト付/W.../クリエイティブ ワークステーション
¥2,415 Amazon.co.jp

メルマガで質問を受ける税務相談質問箱にも

続々とご質問を頂いております。


確定申告が終わる3月末までは無料ですので、

書籍購入された方やこれから書籍を買われる方は

是非読者登録してください。

今週、配信されたメルマガを一部抜粋して掲載します。

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 ■ 税理士・司法書士の渡邊浩滋 の 税務相談メール
 ■
 ■ 発行: 一般社団法人 節税大家さんの青色申告会
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2014.1.14


皆さま、こんにちは。税理士・司法書士の渡邊浩滋です。

「大家さんのための超簡単!青色申告」をご購読いただき、ありがとうござい
ます。

メルマガ第2号です。今週もよろしくお願い致します。

───────────────────────────────────
≪目次≫
1.税務相談≪無料≫質問箱
2.速報!平成26年税制改正の解説その2
3.大家さんの経験談~税理士大家渡邊浩滋編その2~
4.大家さん向けセミナー情報
5.編集後記
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◎ 本メルマガについて メルマガ活用法のご案内
───────────────────────────────────
このメルマガは、渡邊浩滋が代表を務める、一般社団法人 節税大家さんの青
色申告会 が発行しています。

「節税大家さんの青色申告会」は、大家さんの税金問題や、知って得する業界
情報など、大家さん同士で情報共有し、賃貸経営に活かしていただくことを目
的にしています。

このメルマガを通して、有益な情報をお届けしていきたいと思います。
・発行: 毎週1回 火曜日
 ※ご質問が多い場合は、発行回数を増やす予定です。

======================================================================
読者登録頂いた方へ、2014年3月末まで無料にて、配信させていただきま
す。4月以降 ≪継続してご購読いただく場合≫ は、『節税大家さんの青色申
告会へのお申込』が必要になります。ご了承ください。
※年会費9,800円(税別 ※ソフト付)
======================================================================

◎ 税務相談≪無料≫質問箱 を開設!
───────────────────────────────────
無料サポート期間中、税務に関するご質問をお受けします。

大家さんに係わる不動産所得の税金について、ご質問をお受けして、大家さん
専門税理士の渡邊浩滋が、メルマガにて回答いたします。

原則として、その週の金曜日までの質問について、翌週火曜日発行のメルマガ
にて回答いたします。

下記のメールアドレス宛に、ご質問内容を記載してお送りください。
・メールアドレス:

【お願い事項】

・質問と回答は、メルマガ読者の皆さまへ配信されますので、ご質問内容へは
 個人情報を入れないようにお願いいたします。

 ※個人情報が含まれるご質問、個別具体的なご相談についてはご回答を差
 し控えさせて頂く場合があります。あらかじめご了承ください。
 お急ぎの場合や個別のご相談につきましては、有料サポートをご利用いた
 だけますようお願いいたします。

・大家さん同士情報を共有し、解決する趣旨で行うものであることを、ご了
 承願います。

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1.税務相談≪無料≫質問箱
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今週の相談と回答です。
2件ご相談がありました。

(Q1)
昨年、自宅を建て替えて、賃貸併用住宅を建築しました。
建て替えにあたり、自宅を取り壊したのですが、その取り壊しの費用は賃貸部
分の割合で経費にしてよいのでしょうか?
それとも、建物の取得費に加えて、減価償却していくのでしょうか?

(A1)
残念ながら、経費にすることも、取得費とすることもできません。
自宅を取り壊した場合、たとえ賃貸物件を建築する目的だとしても、家事費
(プライベートの支出)と扱われてしまいます。

なお、災害による被害があって自宅を取り壊さなければいけない場合、取り壊
し費用は雑損控除の適用があります。

※国税庁HP雑損控除
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1110.htm

また、土地を売却するために、自宅を取り壊した場合の取り壊し費用は、譲渡
所得の計算で、譲渡費用として収入から控除できます。

目的によって控除できることがありますが、不動産所得の経費にすることはで
きません。

(Q2)
昨年父親が死去し、アパート・貸家を相続しました。
相続時~12月分の確定申告書(事業的規模・青色申告)を作成しなければなら
ないのですが、貸借対照表の資産の部に記入する建物・建物附属設備・土地の
評価はどのようにすれば良いのでしょうか。

固定資産税評価額を入れるのでしょうか?
それとも、準確定申告をした父親の申告書の未償却残高(期末残高)の金額を
入れるのでしょうか?

その場合、土地の評価はどうするのでしょうか?(父親は、10万円控除だった
ため、貸借対照表を作成していませんでした)

また、その金額と同額を、負債・資本の部の元入金に記入すればよいのでしょ
うか?

(A2)
貸借対照表に計上する金額ですが、建物と建物附属設備は、期首(相続時)と
期末(12月末)の未償却残高を計上します。

土地は、減価償却しませんので、期首と期末ともに(お父様の)取得時の取得
価額を計上します。

仕訳で表すと
建物 ×××(未償却残高) / 元入金 ×××
となりますので、資産計上する金額と同額を元入金に計上します。

なお、土地の取得価額は、契約書や領収書があれば、そこから金額がわかりま
すが、不明な場合は記載なくても構いません。

税務申告上の貸借対照表の主な目的は、貸借を一致させることで、記帳漏れを
防ぐことにあります。

土地は、減価償却しませんので、計上してもしなくても、年々の貸借を一致さ
せる目的は果たせます。

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2.速報!平成26年税制改正の解説その2
───────────────────────────────────
平成25年12月12日に発表された、平成26年度税制改正大綱から、大家さ
んに影響がありそうな税制改正を、ピックアップして、解説していきます。

税制によって大家さんの経営に大きな影響が与えられます。
 どんな改正がされるのか。
 どのような対応をすればよいのか。
 一緒に考えていきましょう。

なお、税制改正は、まだ正式に決定されておりませんのでご注意ください。
※例年3月の国会承認で決定。

●都市再興に向けた都市機能の整備(コンパクトシティ)のための特例措置
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【改正内容】

コンパクトシティを促進するための優遇措置が創設されます。

・都市機能を誘導すべき区域の外から内への事業用資産の買換特例
・誘導すべき都市機能の整備の用に供する土地等を譲渡した場合の特例
・都市再生推進法人(仮称)に土地等を譲渡した場合の特例
・都市機能とあわせて整備される公共施設などの固定資産税の軽減

【解説】
日本の人口が過去最多24万人減少と報道がありました。
地方都市では今後、人口が急速に減少することにより、市街地に住民が点在し
て居住することになり、都市機能の低下、地域経済・活力の衰退の恐れがある
ことになります。

このような少ない人口の市街地は、交通面やインフラ面などで効率が悪くなる
ため、人口をある程度集中させて、都市の効率化を図ろうというもの。
これがコンパクトシティです。

そのためには、郊外にある施設を都市部へ移転させる必要があります。
移転のインセンティブとして、土地を売却した企業や地権者の譲渡税を軽減す
るなど税金面での優遇を与えるという政策です。

具体的な内容は今後決定されていきます。

【大家さんへの影響】

コンパクトシティが進められることで、地域格差が激しくなります。
都心部は、より人口が集まり、街が発展する可能性があるのに対し、郊外の地
域では、より人口が減り、地下も下落する恐れがあります。

賃貸経営において立地は非常に重要です。
今後、都市の集中化が進められることを念頭に、賃貸経営を行わなければいけ
ません。

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 どう対応すればよいか?
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どこの地域をコンパクトシティに指定するかどうかなどの決定はこれからにな
りますが、もし郊外で賃貸物件を所有されている大家さんがいれば、将来の保
有をどうすべきか検討した方がよいと思います。

所有を継続するのか、別の用途(例えば駐車場など)で所有するか、売却する
か(いわゆる出口戦略)、その時期はいつなのか、を見極めていく必要があり
ます。

●中古住宅流通・リフォーム市場の拡大・活性化のための特例措置
---------------------------------------------------------------------
【改正内容】

(1)買取再販事業者により一定の改修工事が行われた中古住宅を取得した
場合に、買主に課される登録免許税の税率を平成26年4月1日から2年間0.1%
に引き下げ(一般住宅特例0.3%)

(2)中古住宅取得後に耐震改修工事を行う場合の住宅ローン控除の適用

【解説】

中古住宅の流通を促進するために優遇税制を与えるもの。

(1)は最近、中古マンションを業者が買い取り、リフォーム後に販売され
る物件が、新築よりも安く人気が高いことから、より中古市場を拡大しよう
という意図です。

再販業者がリフォーム(一定の要件あり)した物件を購入する買主に、建物
の登録免許税を安くしようというもの。

例えば、建物の固定資産税評価額が3,000万円とした場合
・新築の場合・・・9万円
・この特例を受ける中古の場合・・・3万円
となり、6万円差が出ます。

ちなみに、土地の登録免許税はかわりません。

(2)は、今まで、耐震基準に適合しない中古住宅を取得した場合に、取得後
に耐震工事を行って耐震基準を満たしたとしても住宅ローン控除の適用が一切
受けられませんでした。今後は住宅ローン控除の適用を可能とするというもの。

【大家さんへの影響】

減税の改正ですが、大家さんにとっては直接関係するものではありません。
しかし、賃貸物件に入居している入居者さんに影響するものになります。
入居者さんが退去する理由として、持ち家を購入するからということがよくあ
ります。新築だと手が出なかった方が、中古だと手が出しやすいということも
あります。さらに税の優遇ということが加わると、より中古物件でも持ち家を
持ちたいという気持ちになりやすくなります。

大家さんのライバルとして、他の賃貸物件、新築購入物件に中古購入物件が加
わるのではないでしょうか。

================================
 どう対応すればよいか?
================================

持ち家か賃貸派という議論はいつもありますが、賃貸派を増やさないと賃貸経
営は続きません。
賃貸派は借金の負担がないという金銭面のメリットがよく挙げられますが、そ
れ以外の魅力をつくるべきだと思います。

それは、賃貸だからこそ提供できるサービスを取り入れることです。
例えば、壁紙を選べるなど部屋をカスタマイズするサービス、大家さんとのコ
ミュニケーションを積極的にとる、入居者さん同士のコミュニケーションを促
進するなどです。

持ち家との差別化を図っていくことが、大家さんとしてできることなのではな
いでしょうか。

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セミナー情報です

①「税理士兼業オーナーが語る!確定申告直前のポイント」

※第一部でモクチン企画 代表理事の連勇太朗氏による「賃貸住宅の空室対策」
 の講演があります。

日時: 平成26年1月18日 13:30~17:00(受付13:00~)
定員: 30名(完全予約制)
会場: 京急線「上大岡駅」徒歩3分 ウィリング横浜
    横浜市港南区上大岡西1-6-1ゆめおおおかオフィスタワー内
費用: 無料
主催: ウスイホーム株式会社
申込: 046-833-7009 ウスイホーム(株)不動産管理部)



②「税理士兼業オーナーが語る!確定申告直前のポイント」

※第一部でモクチン企画 代表理事の連勇太朗氏による「賃貸住宅の空室対策」
 の講演があります。

日時: 平成26年1月25日 13:30~17:00(受付13:00~)
定員: 50名(完全予約制)
会場: 京急線「横須賀中央駅」徒歩1分 セントラルホテル5F
    横須賀市若松町2-8
費用: 無料
主催: ウスイホーム株式会社
申込: 046-833-7009 ウスイホーム(株)不動産管理部


③「税理士兼オーナーが語る!!
  大家さんのための確定申告対策&節税法」

※第二部で東京共同住宅協会 専務理事の八重田かおり氏による「保存版!
賃貸経営相談ベスト10徹底解説」の講演があります。

日時: 平成26年1月31日 13:15~16:00(受付12:45~)
定員: 100名(先着予約制)
会場: 新宿エルタワー サンスカイルーム
    JR新宿駅 徒歩3分
費用: 無料
主催: 公益社団法人 東京共同住宅協会
申込: 03-6427-1235 東京共同住宅協会事務局
HP: http://www.tojukyo.net/info/20140131.html


④「税理士兼オーナーが語る!!
大家さんの確定申告に向けてやるべき対策と節税法」&個別相談会

日時: 平成26年2月1日 14:00~15:30(受付13:30~)
              15:30~個別相談会
※個別相談はお一人様20分以内、先着順、希望多数の場合お待ち頂くか、お断
りさせて頂く場合があります。
定員: 50名(先着予約制)
会場: 葛西区民館 3階
    東京メトロ東西線「葛西駅」徒歩5分
    江戸川区中葛西3丁目10番1号
費用: 1,000円(テキスト代)
主催: 一般社団法人 節税大家さんの青色申告会
申込: HP http://kokucheese.com/event/index/140623/

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