■古家付土地で売り出すススメ - 不動産売買全般 - 専門家プロファイル

楯岡 悟朗
きねや不動産株式会社 営業主任
東京都
不動産コンサルタント

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■古家付土地で売り出すススメ

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先日、6年連続7回目の富士登山に行ってきました!

(去年の模様はこちら


世界遺産になってはじめての登山ですから、

大層込んでいるのかと思いきや・・・平日の水曜、木曜ということもあり、

全く混んでいませんでした。

頂上は混んでいたかもしれませんけどね。


・・・というのも。

今回は8回目にして初めて天候に恵まれず、

9.5合目で引き返してきたのです。

頂上間際の山小屋に宿泊したのですが、

ゴーゴーという風と雨粒の音がものすごく、

視界は2m先も見えない状態でした。


その時点でご来光を頂上で拝むことは諦め、

明け方5時まで山小屋で待機することにしました。

そんな悪天候ですから、

日の出の時間になっても太陽が見えることはなく、

残念ながら下山を判断。

9時頃に無事、下山してくることが出来ました。

7合目位になると晴れて清々しかったのですがね。


頂上には何度も登っているので、

登頂出来なかったことはそれほど悔しくはありませんでした。

今回、なにより残念に思ったのは、

頂上の郵便ポストで出そうと思って、

この日のために準備してきた暑中見舞い!

これを頂上から出すことが出来なかったことです。


ご存知の方もいるかと思いますが、

富士山の頂上には夏季限定で郵便局が開かれていて、

そこで出すと富士山頂でしか押してくれない消印が押されるのです。


登頂出来ると決まったわけではないのに、


「富士山頂から暑中お見舞い申し上げます!」


と、用意したハガキをそのまま持ち帰ることになったこのガッカリ感。

なぜか取り返しのつかない失敗をしてしまったかのような、

そんな挫折を感じながらの下山となりました。


そのままハガキを捨てる訳にはいかないので、

せめてもの償い(?)として、

静岡県内の郵便局から暑中お見舞いを出すこととなりました。


・・・というわけで、

私から暑中お見舞いが届いた方。

さも登ったかのようなハガキが届いているかもしれませんが、

実際はこのように登っていません。

些細な「ウソ」をお許しください。。。







地元テレビ局の企画に参加しました。

世界遺産になった富士山に一言!

ということで。

他にも「ふし〇発見」の取材で、

戦場カメラマンの渡〇陽一さんが来ていたりと、

世界遺産になった「にぎわい」は感じました。


今年の夏、富士登山を予定の方もいるかと思いますが、

山の天気は変わりやすいです。

登った人全員が登頂出来るものではありません(涙)。

十分お気を付け下さい。



不動産の売却や不動産を貸したいオーナーさんを全力で応援しています!

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きねや不動産株式会社
、不動産コンサルタントの楯岡です。

今年はもう一度くらい、富士登山にトライするかもしれません。


さて、富士登山から帰ってきてから、

土地の売却話があったので今回はそっち関係のお話。


一般的に土地の売却は、

マンションや戸建てと比べて難易度が高くなります。

特に更地。


当然のことながら建物が建っていないため、

買い手側は、建物が建った「想像」でしか、

その土地の検討が出来ません。


イメージを少しでも膨らませてもらうために、

事前にハウスメーカーや工務店に依頼して、

その土地の形状に合った参考プランを作ってもらったりもしますが、

それもあくまで参考にしかなりません。


買い手が一番重要視するであろう陽当たり具合や、

室内に入った時の規模感は、

どうやっても感じることは出来ません。

これが土地の売却がマンションや戸建てに比べて、

販売することが難しい要因です。


古家を建て壊し土地を更地にし、

雑草等を処理して見栄えを良くすることを、

業界用語で「お化粧」と言ったりします。


売却物件は市場に出した時点で商品であり、

最低限の整備を行うことが売り手側の責務です。

このようなお化粧作業を行うことは確かに大切です。


ただ、こうしたお化粧作業をする前に、

現存する古家を、売却するための材料として、

目一杯利用し尽くすという選択肢もあって良いと思います。


例えば上にも挙げましたが、

実際の陽当たり具合や室内の質感。

同じ規模の建物を建築できる・する、とは限らないでしょうが、

実際の現場が与える様々な情報は、

参考プランから受けるものよりも段違いに多いです。


こうした情報を、購入検討者に与えられるだけでも、

古家を売却活動に活用する効果はあります。

また、こうした効果以外にも、

耐震補強を含め室内をリフォーム・リノベーションを行い、

そのまま使おうとする人へのアプローチも可能になります。


通常、土地代と建築費の総額で融資を受ける必要があるため、

建物がない土地のみに住宅ローンを利用することは出来ません。

しかし、古家があれば中古戸建として(つまり土地代のみで)、

住宅ローンを検討することが出来ます。


最近は、昔のように「作っては壊す」のスクラップ&ビルドではなく、

現存する建物を直しながら大事に使っていこうとする国の施策により、

リノベーション住宅が非常に流行しています。


「古くても良いから・・・」


という観点で物件を探される人が増えています。


古家がついていたとしてもやはり、

建て壊して一から建てたいと希望する買い手さんもいると思います。

そうした場合は、


「解体費用分価格交渉に応じる」


と、価格交渉の際、

とっても素直な回答が出来るのではないでしょうか。


このように色々な選択肢が考えられるという面で、

現存する古家を活用することは、

売り手・買い手双方にとって、

非常に効果的ではないかと思います。



★エリアや規模など地域性を考える必要はあります。

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