投資対象としてのワンルーム・マンションの経営を考える(収入について2)

賃貸マンションの経営で、収入が減少する大きな原因は、家賃の低下と空室率の上昇です・
家賃の維持は、前回に記述した通りで、それにプラスして小まめなメンテナンスです。

マンションの家賃を変えが得る際に重要なマンションの外観を竣工時と同じように維持するには、外壁工事は欠かせません。劣化が目立つマンションでは賃料が維持できません。



外壁を練りかえるのは、見栄えだけではありません。工事の主体は「目地」が劣化していないか、劣化していれば目地を補修します。タイル張りであれば、タイルの貼り替え等も発生します。建築後の経過年数の目安は9～15年です。15年以上持つとの話も在りますが、目地の劣化で水が入るとビルの劣化が進みますので、ひび割れが出たら補修の検討をお薦めします。私は12年で実施しました。

マンションの管理・入居者の募集を依頼していた不動産会社(町の不動産屋さん)は、何を考えているのか解りませんが、工事に反対し、実施中も何かと工事会社クレームを入れていました。
管理会社に依頼する選択はしなかった為か、工事をする会社(墨田区のゼネコンです)が、気に入らなかったのかと思うほどでした。

実は11年目に実施したかったのですが、その様な事も在り、工事の発注が翌年になりました。この1年の遅れ発生で、途中、3.11の発生がありその後の工事費(人手の問題)が上昇してしまいました。マンション経営には管理会社や建設会社との調整等によるリスクも在ります。

地震による被害は、ビルとビルの間を覆うステンレス・スチールが波打っただけの軽微なものでした。ホッとしています。マンションを所有してから、寝ているときに地震を感じるとすぐに起きてしまいますので、精神衛生上とても悩ましい状態です。

合わせて屋根も補修が必要です。屋根の種類によって経過年数の目安が変わります。かぶせ工法の場合は10年～14年、外部断熱工法は20年、傾斜屋根防水(瓦葺棟)は30年が目安です。

メンテナンスについては、別途コラムを作成します。

次の減収原因は空室です。
例えば退去後の空室の目途は3ヶ月以内です。
賃料10万円の部屋が3ヶ月開くと、30万円÷120万円×100＝25%の減収になります。これが、1ヶ月であれば8.3%の減収で済みます。従って管理・募集を依頼する企業の「良さ・悪さ」が如実に反映されます。
管理・募集を委託する会社の質で大きく変わります。
不動産会社は選ばなければなりません。と言っても、中々選べないのが現状です。

私が10年間お付き合いした不動産会社は、募集を掛けて埋まらないと、広告費を余分に払おうとか、賃料を下げて欲しいとかの要求が続き、更新料を無料にしてほしいとの「要求」になりました。ただ、管理一切を委託しています関係で、他の会社に依頼することに躊躇していましたら、なんと空室率が10%以上になってしまいました。

その間に、様々な折衝毎と様々な不都合もあり、当該不動産会社の立ち位置は、オーナーとの協業ではなく、不動産会社の利に則った者と痛感させられ、管理会社を換えることにしました。
結果として私は「駄目と解ったら換える」に徹することをお薦めします。

管理会社を換えたことで、解ったことがあります。当初の賃料は前の会社と以前のオーナーが決めたものですが、現在から推察すると、他と比較して安すぎたという事、その価格を提示していれば、営業力はさほど必要が無かったと推察できるものでした。
何故ならば、管理会社を換えたことで、2月の間に満室になり、かつ、賃料を上げた部屋も在ったからです。

筆者は様々なツールで管理会社を選びましたが、それ以上に効いたことは、「運」だった思います。という事は。良い会社に中るか中らないかも、不動産投資の大きなリスクなのです。また、私の所有マンションは、東京スカイツリーが見える場所にあります。これも12年前には、影も形もありませんでした。まさに運が良かったとしか言いようがありません。

一般投資家として、分散効果が効くほどの資本はありませんから、不動産投資は立地・管理会社など、運の要素もあるリスクが高いものと考えています、

不動産経営をしている友人の中には、上記の事が解っているため、仲介を依頼する会社をご自分で手配している方がいらっしゃいます。当然管理業務もご自身が手配しています。
ここまで、行わなければ儲からないと言っていらっしゃいます。

このように、サラリーマンの方が、老後のために賃貸マンションを購入することは、リスクの大きい事と感じています。

次回は、収支の支出を含んで述べたいと思います。

賃貸マンションの経営
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文責
ファイナンシャル・プランナー:日本FP協会認定CFP(R)
宅地建物取引主任者
ロングステイ財団登録ロングステイアドバイザー
独立系顧問料制ファイナンシャル・アドバイザー　
吉 野　充 巨
独立系顧問料制アドバイザーの紹介
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