私名義の土地建物を子供名義に変更可能でしょうか?

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平成19年5月に新築を購入致しました。現在は39歳である私の名義なのですが
出来るだけ早く17歳の息子と1歳の娘の名義に変更をしたいのですが
可能な方法はありますでしょうか?
また、その際かかる税金・費用はどのくらい必要でしょうか?

補足と致しまして住宅ローンがまだ2000万円位で、33年残っております。

今すぐはススメません

2009/04/09 15:30

mireさん、こんにちは

あなた名義の財産をお子さん名義に変えたいとの事。

変えること自体はそのように登記すればいいのですが、
絶対にオススメできません。

なぜなら、財産の移転に伴うコストが甚大だからです。

まず、登記費用がかかります。
不動産を移転登記すれば不動産取得税がかかります。
不動産の移転が売買であれば譲渡所得になりますが、
贈与するということであれば、贈与税がかかります。
(年齢的に相続時精算課税を適用することは難しいかもしれません)
また、不動産を所有することになれば、毎年の固定資産税がかかります。

さらには、住宅ローンの負担は誰が負うのかという問題もあります。
親が負うのであれば、住宅の名義をお子さんに変えてしまうことになるので、
住宅取得控除を適用することはできません。

この全ての費用をお子さんが払うことになりますが、
普通に考えて、17歳と1歳のお子さんに支払い能力はないでしょうから、
親が肩代わりすることになるでしょうが、これは贈与に当たりますから、
贈与税の対象になります。

ですから、お子さんがあなたの不動産を買い取れるようになったら、
贈与することも選択肢に含めて、移転登記をすることをオススメします。
また、住宅ローンが残っているわけですから、
住宅取得控除が適用できなくなるまではあなた自身が保有していた方が
税金上では有利です。

大事なことをもう1点。

お2人のお子さんに1つの不動産を譲りたいというのであれば、あなたが死ぬまで
つまり、自分の相続まで移転しないほうがいいでしょう。

名義が分かれている物件は、外に売る場合に不利になる可能性が高いと考えて下さい。
ただし、売却する時点での兄弟仲が素晴らしく良ければ話は別ですが、
結婚したときにお互いの配偶者が口出ししてきたら、
困る事態に陥ることは多いのです。

自分が死ぬまでの間のお子さんの人生設計まで考えて
プランニングして頂きたいものですね。

私名義の土地建物を子供名義に変更可能でしょうか?

(5.0) | 2009/04/10 14:31

あなたが未成年の子に家の名義を移転したい理由が気になるところではあります。いろんなハードルがあるからです。
名義を移す方法としてはお子様たちには支払能力などありませんので、贈与ということになります。債務と抱き合わせであげる場合、2,000万円の残債を代金として物件を売ったという手続きになります。その物件の時価と2,000万円の差額は子供に対する贈与になります。しかし贈与税は1,000万円以上のものをあげるとそれが高くなるほど税率が50%に近づきます。非常に高いので得策とは言えません。また下記のような懸念事項もあります。
第1に担保としている物件の名義が変わることに対して、融資している銀行の対応がどうかということです。政府融資だと名義を変えたらすぐ全額返済を求めてくるでしょう。また未成年者を債務者にするような銀行はないと思います。
第2にあなたが受けている住宅ローン控除は一部又は全額受けれないことになるでしょう。
第3に仮にローンを付けて贈与するとしたら、未成年のお子様たちに負担を負わせるわけですから、その取引には子供たちに代理人をつける必要があるでしょう。あなたは取引の利益相反者になりますので代理人になることはできないでしょう。
何か別な方法で解決策を考えられた方がいいと思います。場合によっては然るべき人(例えば弁護士等)に相談されたらどうでしょうか。

評価・お礼

mireさん

ご丁寧な回答を頂き誠に感謝致しております。
難問題だとは、思っておりましたが税金などの知識も無くご指導頂いた回答に驚くこともございました。
ご指導頂いた事をちゃんと理解して他の方法も考えてみたいと思います。ご多忙な中でのご迅速な対応に心から感謝申し上げます。
ありがとうございました。

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