不動産の名義とローン返済について

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  1. 遺産相続
  2. 生前贈与

平成18年11月3日に結婚し戸建に住んでおります。主人43歳私35歳子供無。この家は結婚前の平成18年3月16日に主人名義、ローン返済主人100%で買ったものですが、その時点で結婚が決まっていた為私も準備金を出し今までのローンも半分ずつ払っています。(記録は振込をした分しか無)主人は昨年退職し11月から自営業を始めましたがまだまだ軌道にのらず、3ヶ月程前から私が全額ローンの支払をしてます。主人は前妻さんとの間に4年生の息子さんがおり、もしもの時は主人名義の財産はその息子さんに半分の権利があるときき、また実際現在の生活はほぼ私の収入でまかなっているのもあり、自宅の名義をそれ相応にわけて登記することはできますでしょうか。また、ローン返済者の主人が会社員から自営業になったことについては銀行さんに対して問題でしょうか。登記名義人とローン返済者との関係もいまいちわからず、困っています。\31,100,000借入、2年支払って現在残高\29,670,346です。夫婦なので名義のことなど気にしておりませんでしたが、主人が自営業を始めた事、結婚前に前妻さんから私に対して「結婚してもあなたにも自由はなく、とるもんは絶対取る」と言われたことなど思い出し、家だけはしっかりしておきたいなと考えるようになりました。主人にもしものことがあった時に家を売らなくても家相当分のお金を息子さんに払えればよいのですが、現在はとてもそのような余裕がなく、いつそうなるかわからないので(主人は昨年より心臓を患っています)家だけは手放さなくてすむように良い方法があれば教えていただきたいのです。他の物は息子さんに当然の権利なので構いません。名義も私名義であれば主人の財産にならないかなと単純に考えただけなので、何か他にも対策方法があるなら教えていただきたく、お願いします。

お近くのFPにご相談ください。

2008/04/08 18:08

こんにちは。
株式会社FPソリューションの辻畑と申します。

相続対策について、一度お近くにファイナンシャルプランナーへご相談されたほうがいいでしょう。前妻とのトラブルを考えると基本的には、住宅の名義をすべて奥様にするのが理想です。または、ご主人の健康状態によりますが、生命保険での対策になってくるでしょう。

辻畑 憲男
辻畑 憲男
ファイナンシャルプランナー

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名義変更の件

2008/04/08 21:04

るうるうさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『自宅の名義をそれ相応の分けて登記することはできますでしょうか。』につきまして、実質的に住宅ローンをるうるうさんが負担しているからといってもこれを原因として、持ち分の移転登記は難しいと思われます。

尚、るうるうさんの住宅ローンの負担分や持ち分を保全する方法としては、まず、ご主人様との間で売買契約を締結して、所有権の一部を移転して、合わせて住宅ローンをご主人様からるうるうさんに移し替えることができれば、るうるうさんのご希望どおり、不動産に対する権利の保全はできます。

住宅ローンを組む場合、十分な返済能力が必要となりますし、所有権の移転に当たっても融資先の金融機関の承諾が必要となりますので、融資を希望する金融機関とも良く話し合いながら手続きを行うようにしてください。

また、別の方法として婚姻期間が20年以上の夫婦につきましては、配偶者贈与の特例が受けられます。

この制度を利用すると、20年後の不動産評価額(時価)で贈与をうけられますので、建物の評価額は大分下がった状態となり、不動産の相当部分を贈与によりご主人様から取得することができるものと思われます。

尚、ご主人様におかれましては、一日も早く事業が軌道に乗るように頑張ってください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

渡辺 行雄
渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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株式会社リアルビジョン 代表
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あなたに何かあったときのことも考えてみましょう。

2008/04/08 22:42

るうるうさんへ

こんばんは。ファイナンシャルプランナーの上津原です。
結婚したことが幸せなのかどうか、分からなくなりそうですね。

マイホームをるうるうさん名義にすると、
これに対する住宅ローンも一緒にくっついてきます。

それはそれで問題ないのですが、
もしあなたに何かあったときに、いったい誰の財産になるのでしょうか。
そこのところも考えてご判断ください。

ご主人に何かあったときのことが気になるのであれば、
ご主人の代わりに住宅ローンの返済のためのお金を支払っていることを証明するために、るうるうさんの口座からご主人の口座に住宅ローンの返済と同じ額を振り込むとよいでしょう。
ご主人の通帳に履歴が残ります。
すでにそのようにされていたらごめんなさい。

今までるうるうさんが支払った住宅ローンの金額は、
年月日も含めすぐに分かるようにしておきましょう。

この件は、税金や相続のことが絡んできますので、
より確実な答えが必要であれば、
弁護士または税理士の方にご相談されるのをお勧めします。

できることなら、
ご主人の仕事が一日もうまくいくように応援してあげたいですね。

上津原 章
上津原 章
ファイナンシャルプランナー

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上津原マネークリニック お客様相談室長
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