相続登記について

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不動産コンサルタントの野口です。

　建物登記と相続は必ずしも連動いたしません。
　未登記の建物は決して珍しくありません。未登記建物は多く見受けられます。
　法律上は、“建物完成後3カ月以内に登記申請しなくてはならない”と有りますが罰則規定は有りません。なので、費用からも、ご両親も節約されたのでしょう。

　貴方が、仰る通り２次相続時の心配や、第３者に対抗する、売買する、担保にして資金調達す等の必要が有れば、いま改めて登記申請をする必要が有ります。

　登記には、A「表示登記」とB「保存登記」が有って２つに分かれます。

Aは、主に土地家屋調査士が担当します。建物の種類、構造、面積などですが、建築確認書や建物図面などが有れば、簡単で費用も少なく済むでしょうが、単に３階建では、改めて調査が必要でしょう。現在、登記上は木造建物が登記されているとの事。この場合はこの登記を抹消する必要が有ります。

Bは、これ等を主に司法書士が担当します。実質所有者の父上(被相続人)から、相続登記をするわけですから、相続協議して、相続人(４名)が協議して相続割合にて、相続登記をする手順です。

以上ABの２つを行うと相当費用が掛かります。

A費用：現在の鉄筋建物がいつ建てられたのか？
建物面積や構造（屋根等）が判る図面や建築確認書が有れば費用は安く上がります。最低でも\６万～￥15万

Bの費用：相続協議書作成～建物所有権相続登記（登録免許税）含め、￥10万～￥20万

従って、約￥20～40万は必要でしょう。

固定資産税が納められているとの事で、最近の固定資産評価書(毎年４月に発行され、固定資産税額が記載されている)や納付状況からも推測できます。

全体の、相続財産と併せてご検討ください。

訂正：未登記建物の扱い。登記法は１ヶ月以内に登記しない場合は、１０万円以下の罰金を科す。となって居ます訂正します。
しかし実際に課された例は知る限りありません。

nyanko390308様　
はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
この度はお悔やみ申し上げます
ご質問いただきました件ですが、相続登記には期限や罰則がある訳ではないので、
売却などの機会まで何もしていないことは多々あります。
そのことで問題やトラブルが起こるケースもあまり耳にはしません。

しかし、nyanko390308様が危惧される通りリスクもございます。
まず、質問でもございました新たな相続が発生した場合、その子供、孫と
いった具合に不動産の相続人が増えていきます。
いざ売却や建物の取り壊しを行いたいとなったとき、必要書類や承諾を得る先が
多くなり、縁も住まいも遠い関係であれば連絡を取るだけでも大変になります。
時間の経過により相続人が認知症などを患ってしまうと、判断能力の問題上、
遺産分割協議の作成も手間が増えることが考えられます。

なお、法定相続分は登記がなくても主張できますが、法定相続分とは異なる持分で
遺産分割協議がされた場合、その持分は相続登記をしなければ主張できません。

また、相続人に借金などの債務があった場合、債権者が不動産を差押えする
可能性があります。
仮にnyanko390308様の単独名義で話が付いても、その登記をしていないと、
別の相続人の法定相続分に対して行われるリスクがあるということです。
第二次、第三次の相続が発生して、縁の遠い姪っ子甥っ子や鳩子までが相続人となると、
そういったリスクは運まかせな状況になりますし、その時になって登記の依頼をすると
難易度的にも必要書類の実費的にも今より負担は大きくなると思われます。


また建物が未登記ということは、ローンなど組まずキャッシュで建てた場合に見かけます。
建物登記がなくても、役所の調査等で把握し課税していることが多いです。
現在課税されている固定資産税は、相続登記がなければ元々のお父様の名義も含めた請求が
暫くあると思いますし、相続があったことを行政が知った際、法廷相続人のうちの一人に
代表ということで請求先を変えて送ってくるようになると思われますが、支払いの責任は
相続人全員にあることになるはずです。


確かに、直ぐの売却予定や法定相続と異なる分け方をしていなければ、
または素行に不安を感じる相続人がいる等の状況でもなければ、
費用を掛け相続登記を行ってまで回避するようなトラブルは
なかなか起こりえないとも言わがちです。

但し、将来的に必要なこととお考えであったり、他の人だけでなく自身にも万が一のことがあった際、
遺族に面倒な状況は残したくないという意向があれば安易に放置できないこととも思われます。


以前あった古い建物に関しては既にないものなので、複数の所有者がいても一人の申請で
滅失登記は行えます。
逆に現存している建物は、建替え等を検討しても他の共有者の承諾なく解体工事などすると
損害賠償や器物損壊罪といったリスクを伴います。
相続放棄をお考えであれば、相続登記前提の遺産分割協議が単純承認と見なされ相続放棄できない
可能性に注意が必要となってきます。


心身共に大変な時だと存じますが、そういった部分も注意しながら検討していただき、
よりnyanko390308様の意向にそった判断に役立つアドバイスとなればと思います。

以上、ご参考になりましたでしょうか。
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