共有名義の土地の分筆
現在、老朽化した実家を壊して、２棟の二世帯住宅を建てようと計画していますが、共有名義の一筆の土地では私の住宅ローンの審査が通らないことがわかりました。実家の土地（１２０坪）は、２分の１を祖母（８５歳）、６分の１づつを叔母２人と父（６１歳）の共有名義になっています。その土地を半分に分け、独身の叔母二人と祖母が６０坪に、私共夫婦と両親で同じく６０坪に二世帯住宅を建てる予定です。銀行としては、私共の家をたてる土地部分に叔母の名義が入っていると貸せないとのことでしたので、分筆して父２０坪と祖母４０坪の名義にしようと考えました。ところが、それでは父と祖母の間で贈与税が発生するらしいとのことでした。自分なりにいろいろ調べ相続時精算課税制度を利用して、叔母たちと父の持分を増やし、叔母達それぞれ３０坪の６０坪、父４０坪祖母２０坪の６０坪に分筆して権利登記すればよいのではと考えたのですがどうでしょうか？
さらに、私が祖母の養子となり祖母の２０坪を贈与してもらうことも考えました。法定相続人も増え相続税対策にもなるかと思うのですが。現時点ではギリギリ相続税のかからない範囲の土地の価値のようです。
問題は手続きが複雑なことと登記等にコストがかかることです。父は事業に失敗しており、まったく資金援助のできる状況ではないので、私のみでの借り入れ、税金の支払いになります。少しでもコストを抑えたいことと、相続税対策も加味し、よりよい方法がありましたら教えていただきたいです。よろしくお願いします。
３８番さん | 2007/08/01 17:05
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分筆は控え、遺言を活用。
38番さん、こんにちわ。CFPの小林治行です。
今回のご質問は、銀行ローンの借入れ要件を満たす為の方策として、相続時精算課税制度や祖父との養子縁組制度をお考えのようですが、融資条件は色々組み合わせがあるはずだし、また他の金融機関を当る選択もあろうかとおもいます。また祖母と伯母2人の住居のローンはどうするのかとか、他の要件が不明な点もあり、回答し難いので、ご趣旨と合致していない場合は再度ご質問下さい。
先ず、基本的なことから申し上げますと、土地の基本は分筆ではなく、できるだけ1人所有にするです。
これは将来相続人が増えて共有者がふえると、処分しなければならなくなった時、会ったことも無い遠縁者に印鑑をもらいに回らなければいけなくなるなど、手続きも面倒にしますし、争いの元になりがちです。
今回のケースに当てはまらないかも知れませんが、安易分筆は控えられた方が良いと思います。
祖母との養子縁組も２０坪の土地を贈与を受けるためにするということですが、叔母2人や父はすっきり理解してくれるでしょうか。養子と言う方法はありますが、将来に渡りよい方法かどうか断言できません。
相続時精算課税制度は65歳以上の親から20歳以上の子への贈与ですから、これは使えます。
私の意見は、余り面倒にするよりも、「使用賃貸借契約」を結び、無償で土地を借りることにして、土地所有者に保証人になって頂き、祖母の遺言で孫の38番さんに土地ｘｘ坪を遺贈するとしたら、遺言制作費だけで済むように思えます。
要は銀行が融資をできる環境が出来れば良いのですから、余り面倒くさくすると親戚内でも不協和音が出かねません。
簡単にするようにして下さい。そのために遺言制度は有効と考えます。
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