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閲覧数順 2018年04月26日更新

「中石」を含むコラム・事例

26件が該当しました

26件中 1~26件目

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海外赴任中に日本で所有している不動産を売却する

1月後半から2月頭に掛けて、一般個人の方からご所有不動産の売却依頼を4件ほど立て続けに頂きましたが、そのうち3件には多くの共通点がありました。 (共通点) ・以前、弊社でご自宅のお買い替えをお世話した顧客のリピート ・買い替え先物件に住み替えて直ぐに海外赴任となり、 一旦定期借家契約で賃貸物件として貸出 ・日本への帰任時期はまだ未定だが、賃借人が年度末に退去するため、賃借人退去のタイミン...(続きを読む

中石 輝
中石 輝
(不動産業)

ソニー不動産 営業開始について思うこと

昨日、2014年8月1日 かねてより不動産仲介に進出を発表していたソニーが ソニー不動産の営業を開始しました。 →ソニー不動産のホームページ ソニー不動産が、そのサービスの特徴として掲げているのが下記の3点のようですが… (1)米国型エージェント(代理人)制度の導入(公平性) (2)手数料の合理化“「率」から「額」へ”(合理性) (3)新しい情報システムの活用による顧客...(続きを読む

中石 輝
中石 輝
(不動産業)

不動産売買の仲介手数料が保証料化してきている現状

不動産仲介業界では昨今、仲介会社による保証が一般化しつつあります。   そのキッカケとなったのは東急リバブルが2012年10月から開始した リバブルあんしん保証 でした。   「検査&保証付(無料)の住宅仲介」 言葉だけを聞くと、お客様が求めるものを提供していく、 より良いサービスを提供する…と企業努力を怠らない会社のようにも感じられますが…   東急リバブルが保証サービスをスタ...(続きを読む

中石 輝
中石 輝
(不動産業)

中古マンション市場の現状〜相場よりも先に高騰する数値〜

ここのところ、首都圏各地の不動産仲介営業マンから同じコメントをよく聞きます。   「売り物が無くて困っています。」   この営業マンベースの印象は、実際にデータでも表れています。   不動産仲介業者各社が加盟する(財)東日本不動産流通機構(通称:レインズ)は、下記のようなデータを発表しています。   中古マンション新規登録件数(2013年、前年度比) その月にレインズに登録された...(続きを読む

中石 輝
中石 輝
(不動産業)

中古マンション見学時のポイント② 〜売主様に聞かなきゃ損!?〜

中古マンションの場合、所有者が居住中の状態で売り出されている物件が多く、見学の際に売主である所有者が立ち会うことが一般的です。 “一般個人の売主様に、あれこれと質問するのは気が引ける…”と感じる方も多くいらっしゃいますが、売主様が見学に立ち会っている際には、積極的に質問しましょう。 売主様も“見学者さんに質問をしてもらいたい”と考えている方が多いのです。 売主様への質問とし...(続きを読む

中石 輝
中石 輝
(不動産業)

中古マンション購入を検討する際の予算決定ノウハウ

中古マンション購入の検討を進めていくうえで、あなたが購入できる物件の予算をしっかりと把握することは非常に重要になります。 購入予算を決めていく際、下記の内容を参考にしてください。 手持ち資金 − 諸費用 = 頭金 ※   諸費用はケースbyケースだが、中古マンション取引の場合、概ね物件価格の7%程度 ※   最近では物件価格の100%を融資する住宅ローン商品も多くありますので...(続きを読む

中石 輝
中石 輝
(不動産業)

中古マンション購入時の希望条件の絞り込み方

よくある家探しのマニュアル本などには「物件は出来るだけ数多く見ましょう。」と書いてあります。 確かにある程度の物件数を見ることによって、マンションに求める好みや、そのエリアのマンション相場などは掴めてくると思います。   しかし、「見学した件数が多ければ、実際に購入出来た物件の満足度が高まるのか?」となると、実際にはそうとも言えません。   希望条件にある程度の優先順位を付けないまま物件...(続きを読む

中石 輝
中石 輝
(不動産業)

中古マンションの効率的な見学方法

インターネットで気になる物件情報を入手した際には、まずはGoogleマップのストリートビューで該当マンションの外観等をチェックしましょう。概ねこれでマンションの規模やグレード感は掴めます。(たまにストリートビューで確認出来ないマンションもあります。) また、そのマンション名でネット検索すると、新築販売時の購入検討者や実際の入居者が書き込みをしている「口コミ掲示板」的なサイトもいくつかありま...(続きを読む

中石 輝
中石 輝
(不動産業)

中古マンションの効果的な情報収集方法

 様々な不動産業者のサイト等を見ると、未だに「未公開物件情報」という文字が踊っているものが少なくありません。 しかし今のご時世、本当に未公開の物件なんてあるのでしょうか?   新築一戸建てや分譲地等の不動産業者が売主の場合には、その売主の販売戦略により、情報を公開する窓口をあえて限定する、ということもありますが、一般個人の方が売主となる場合が殆どの中古マンションにおいて、物件情報を未公開にし...(続きを読む

中石 輝
中石 輝
(不動産業)

中古マンションの「売出価格」と「成約価格」

普段、あなたがネットや紙媒体の広告等で目にしている中古マンションの価格が「売出価格」であり、その物件が実際に契約に至った価格が「成約価格」となります。   「成約価格」については、今のところ一般公開されておらず、宅地建物取引業者が加盟する機構等にデータが蓄積され、加盟会員であればそのデータベースにアクセスできるようになっています。   そのデータベースの中でも、質・量ともに圧倒的に豊富なも...(続きを読む

中石 輝
中石 輝
(不動産業)

中古マンションの価格はどのようにして決まるのか?

新築マンションの分譲価格は、分譲主側の経費等の積算によって決定されています。(価格の要素=土地代+建築費+販売経費+分譲主の利益) それでは中古マンションとなると、価格は単純に新築時分譲価格マイナス築年数による減価償却分となるのか…というと、それほど単純ではありません。   中古マンションの売り出し価格は、基本的には同じマンションや周辺の類似条件の中古マンションの取引事例を参考にして決定され...(続きを読む

中石 輝
中石 輝
(不動産業)

「中古マンションを買ってリノベーションする」ということ

 日本の住宅政策のスタンスが「量の確保・新築物件偏重」から「質の向上・既存ストックの有効活用」へ移行されて10年超の月日が経過しました。 実際の住宅市場でもストック重視の考え方は徐々に浸透し、近年では「中古マンションを購入しリフォーム・リノベーションをしたい」という消費者も増えてきました。 しかし、そのようなご相談の機会が増えていく中で、まだまだ「区分所有のマンション一室をリノベー...(続きを読む

中石 輝
中石 輝
(不動産業)

中古マンション選びのチェックポイント

 平成22年末時点で、日本全国には約570万戸の中古マンションストックが存在し、そのストックの活用が国の政策課題にもなっています。   ‘中古のマンションを購入し、リフォーム・リノベーションを行なって自分好みの住宅を手に入れる’という選択肢が、今後大幅に増加していくことは間違いないでしょう。   その際に重要な「中古マンション選びのチェックポイント」をお教えします。   ポイント.その...(続きを読む

中石 輝
中石 輝
(不動産業)

中古マンション売買の厳しい現況 ~木を見て森を見ず~

自分が専門で扱うものばかり、 自分に関連性のあるものばかりに意識が偏り、 全体を見れなくて判断を誤る、ということは良くあります。   いま、その状況が首都圏の多くのエリアの中古マンション市況において見られます。   私は2009年12月の時点で、こんなコラムを書いています。 中古マンション価格 今後の推移予想 (お時間ある方は、是非こちらもご覧ください。)   上記のコラムを書...(続きを読む

中石 輝
中石 輝
(不動産業)

「マンション売却の極意」~売却時に利益の出るマンション~

 新築マンションの販売を5年、中古マンションの仲介を10年近く経験してきた私には、すごく当たり前に感じることなのですが、一般のお客様や仲介営業マンですら意外と知らないマンションの価格のことについてお話します。   まず、大きな相場の動きですが、以下が過去20年間くらいのマンション価格推移のイメージです。 注1)場所・広さ等の条件が同じ新築マンションが、その時期でいくらくらいしたか、の例えです...(続きを読む

中石 輝
中石 輝
(不動産業)

イオンモール・不動産仲介に参入~今後、仲介業界はどう進むか~

平成23年9月29日、今後不動産仲介業界に大きな変化の波を起こすに違いない、事業参入の発表が行われました。   イオンモール、不動産仲介に参入(NIKKEI住宅サーチの記事) イオンモールからのニュースリリース   不動産仲介業界に身を置く方でなければ、もしかするとそれほどのインパクトは受けないのかもしれません。   しかし、私にとってこの参入は、‘イオングループの参入後に、不動産仲...(続きを読む

中石 輝
中石 輝
(不動産業)

「不動産は一生に一度の買い物なのか」 ~住宅購入の新基準~

不動産売買の仕事に長く携わっておりますと、 住宅の購入を検討されるお客様より、   「一生に一度の買い物だから…   」   という言葉を聞くことがよくあります。   この言葉の後には 「 …妥協したくない。」 「 …失敗したくない。」 などといった言葉が続くことが多くあります。   全く妥協しない人生なんてあるのでしょうか? 人生の中で初めて経験したことで、全く失敗がな...(続きを読む

中石 輝
中石 輝
(不動産業)

「客を持っている」は重要ではない!?

不動産の売却でお問い合わせの電話をいただく際、第一声で   「おたくの会社で、お客様を持っていますか?」 とヒアリングしてくる方が多くいらっしゃいます。 私は、間髪いれず   「いえ、そのようなお客様はいませんが…」  と答えます。 このやり取りで、8~9割の方は終わります。 一般の方が、ご自身が所有されている不動産を売却される際、 ‘自分の所有している物件を限...(続きを読む

中石 輝
中石 輝
(不動産業)

大震災以降の不動産価格

先日、勤め先が不動産業界ではない知人より、こんな質問を受けました。   「新浦安の地価って、相当下がったんでしょ?」   普段から不動産取引に携わるこのと殆ど無い方であれば、テレビ等で映し出されるあの液状化の状況を見ると、そう思われるのも当然でしょう。   では、実際に新浦安の地価相場が現時点で下がったのかというと、「まだ分らない」という回答が正解であるように思います。   大震災...(続きを読む

中石 輝
中石 輝
(不動産業)

不動産賃貸仲介システムにみる不動産売買仲介の問題改善

不動産の売買と賃貸の最大の違いは、当たり前のことですが   売買の場合は所有者が変わるが、賃貸の場合は所有者が変わらない   というところにあると思います。   居住用不動産の売買の場合、一回売り買いをしたらそれでおしまい、 一回こっきりのお付き合い、ということの方が多いのが現実ですが、 賃貸管理業の場合、アパート・マンション等の収益不動産が存続し、オーナー様から依頼をいただいてい...(続きを読む

中石 輝
中石 輝
(不動産業)

不動産売却における仲介業者の悪しき商習慣

我々、不動産業界は 「他人のふんどしで相撲が取れる業界」 です。   例えば、地主さんが自分の土地に借入れをして賃貸マンションを建築し、その賃貸マンションを不動産業者が一括借り上げする場合などが典型例です。(これにも有って無いような「家賃保証」等、多々問題がありますが、ここでは割愛します。)   我々、不動産仲介業者が不動産を所有している所有者の方から、その不動産の売却の依頼を受ける場合も...(続きを読む

中石 輝
中石 輝
(不動産業)

中古マンション価格 今後の推移予想

ここ数ヶ月の間、新聞紙面等で「中古マンション価格が上昇」という記事をよく目にします。 不動産専門のデータバンクである東京カンテイが発表している「首都圏の70平方メートルあたりの中古マンション価格」を見ると、9月は前年比2.0%、10月は前年比−1.0%と落ち込んでいるものの、11月は前年比2.4%上昇と、数字上では価格復調の兆しがうかがわれるようにも見えます。 東京カンテイ プレスリリース...(続きを読む

中石 輝
中石 輝
(不動産業)

両手取引原則禁止の是非

8月30日に行われた衆議院選挙では民主党が歴史的な大勝を収め、半世紀ぶりに政権が交代することとなりました。 日本の各制度の中では、明らかに制度疲労を起こしている分野も多く、民主党に対する我々国民の期待感(もしくは自民党に対する失望感)が今回の選挙の結果を導き出したことは明白です。 また、不動産流通の制度、とりわけ仲介手数料に関する制度疲労の内容を、私自身これまでのコラムでも触れてきました。...(続きを読む

中石 輝
中石 輝
(不動産業)

時代遅れになった不動産仲介手数料 vol.2

7月27日に民主党から発表されたマニフェストにまでは採用されませんでしたが、民主党政策集INDEXのなかに、住宅政策においてこのような政策が発表されました。(以下は「民主党政策集INDEX」を一部抜粋) 「一つの業者が売り手と買い手の両方から手数料を取る両手取引を原則禁止とします。」 民主党政策集INDEX この政策自体についてのコメントは敢えてここでは触れませんが、「制度の変更」とは...(続きを読む

中石 輝
中石 輝
(不動産業)

時代遅れになった不動産仲介手数料 vol.1

昨今の新聞では、ネット証券会社が競うように手数料引き下げを行う記事を良く目にします。 ネット上には取引手数料の比較サイトまであり、「手数料がいくら掛かるのか?」ということは、取引の窓口となる証券会社を選ぶ大きな要素となっています。 それでは、不動産売買における仲介手数料はどうかというと… 「仲介手数料を比較する」という発想を持つ方さえ少ないのではないでしょうか。 知ってるようで実は...(続きを読む

中石 輝
中石 輝
(不動産業)

不動産仲介 各社の特徴vol.2

一般の方が不動産を買ったり、売ったりするときに窓口となる不動産仲介業者。 その窓口を選ぶ際にハッキリとした判断基準を持っている方は少ないのではないでしょうか。 窓口として選んだ仲介業者が、取引内容に精通していなかったり、ご自身の希望に合わなかったために被るかもしれない損失は決して小さくはありません。 ひとくくりに「不動産仲介業者」といっても、様々な会社があり、各社それぞれ得意とする分...(続きを読む

中石 輝
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(不動産業)

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