「仲介業者」を含むコラム・事例
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任意売却物件の売買は売主に有利？
不動産仲介業務は読んで字のごとく 売主と買主の仲介をする仕事です。 任意売却推進センターは相談者から 任意売却物件の売却依頼を受けるわけですから ほとんどの場合、 売主側の仲介業者になることが多いです。 そして、一般市場に情報公開して 他の不動産業者（ほとんどは任意売却専門ではない業者）さんに 購入者を探していただくことになります。 購入者が見つかると 契約の条件を話し合うことになるのですが...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
【11/24】全国大家ネットワーク
先日、事務所に行ってたら電話とネットが使えないくなってました 昨日まで普通に使えたのに・・・ なんでだろう と原因を探していたら ９月分の電話料金を払っていなかったことが発覚 最近忙しくて、郵便物を放置していたのです 100％自分が悪いのはわかっているのですが 「急に止めることないでしょ。止めるなら連絡してよ。」 と言ったら、 「止めるというお知らせのハガキを送...（続きを読む）
- 渡邊 浩滋
- （税理士）
耐震基準適合証明書を取得することのメリットとは？
「住宅ローン減税」 や、 「住宅取得等資金の非課税制度」 という不動産購入時の税金の優遇制度があります。 これらの制度を受けるためには、 「優遇を受けるにふさわしい優良住宅でなければならない」 ということで、 マンションであれば築25年、木造の戸建てなら20年以内といったように、 物件の広さや経年数に適用のための制限がありました。 つまり今までは築20年（マンションならば2...（続きを読む）
- 楯岡 悟朗
- （不動産コンサルタント）
中古マンションの効果的な情報収集方法
様々な不動産業者のサイト等を見ると、未だに「未公開物件情報」という文字が踊っているものが少なくありません。 しかし今のご時世、本当に未公開の物件なんてあるのでしょうか？ 新築一戸建てや分譲地等の不動産業者が売主の場合には、その売主の販売戦略により、情報を公開する窓口をあえて限定する、ということもありますが、一般個人の方が売主となる場合が殆どの中古マンションにおいて、物件情報を未公開にし...（続きを読む）
- 中石 輝
- （不動産業）
中古マンションの「売出価格」と「成約価格」
普段、あなたがネットや紙媒体の広告等で目にしている中古マンションの価格が「売出価格」であり、その物件が実際に契約に至った価格が「成約価格」となります。 「成約価格」については、今のところ一般公開されておらず、宅地建物取引業者が加盟する機構等にデータが蓄積され、加盟会員であればそのデータベースにアクセスできるようになっています。 そのデータベースの中でも、質・量ともに圧倒的に豊富なも...（続きを読む）
- 中石 輝
- （不動産業）
不動産売買登記と司法書士の役割
司法書士の芦川京之助でございます。 不動産の売買による名義変更登記における司法書士の役割について説明いたします。 司法書士は、不動産についての名義変更登記を代理して登記申請します。 不動産の名義変更登記については、ご自分で登記申請できるものもあります。 ですが、不動産を購入した場合の名義変更登記については、通常、不動産の最終売買代金の支払いをした日に、登記申請します。 即日に登記申請する理由...（続きを読む）
- 芦川 京之助
- （司法書士）
要注意！両手を狙いつつ片手を確保しようとする仲介業者
物件を案内してもらって、幸いにも良い物件が見つかった！良かったですね～。 そんなとき次に取る行動が、購入申込書（買付と言うことも。以下、買付）を出す（書く）ことです。買付を売主さんに出す順番で、一番手、二番手といわゆる「番手（つまり優先順位）」が決まるのが、今の不動産取引の一般なのですが！そこには媒介を受けた売主側不動産業者の、両手を巡っての思惑が大いに入り込みます。策略、とでも言うのかもしれませ...（続きを読む）
- 楯岡 悟朗
- （不動産コンサルタント）
不動産購入に伴う名義変更の司法書士報酬は各事務所で異なります
司法書士の芦川京之助でございます。 不動産、例えば、新築・中古のマンションや戸建、その他、土地を購入されるときは、購入された人の名前を、名義を役所に登録して初めて、ご自分の物になること、すなわち、不動産を所有していることが確定します。 不動産の登録のことを登記といい、不動産の登記を管轄している役所のことを国の管理下にある登記所と呼んでいます。 登記所の具体的な名前は、例えば、東京法務局世田谷出...（続きを読む）
- 芦川 京之助
- （司法書士）
目先の利益よりも大切なもの
こんばんは。 シナジー・マネージメント 高橋です。 任意売却の無料相談会は毎日行っています。 相談場所は、さまざまです。 事務所まで来ていただいたり、ご自宅に伺ったり、 駅や喫茶店、勤務先までお伺いすることもあります。 私は、お客様とお会いすることが大好きです。 はじめは、不安そうなお客様。 でもお話をするにつれて、安心していただくことが多いです。 「...（続きを読む）
- 高橋 愛子
- （宅地建物取引士）
販売を検討している土地とあと一つの条件が揃うと販売される土地
本日、ある不動産業者から紹介をされ、一緒に土地を確認していました。
この土地はまだ市場には出ていなく、土地情報資料も出来上がっていません。
現地に到着しても、その私道を歩くこともままならず、車の中からの静観でした。
まだ何かあるようですと、土地売買に影響が出るようです。
一つ目は、下北沢駅徒歩圏。
整形地でしたが、下北沢の整形地としてはまずまずの立地、土地の広さ、そして価格です。
しかし、もう...（続きを読む）
- 大長 伸吉
- （不動産投資アドバイザー）
現地に「意」があり、契約現場に「意」あり。
行動を起こす人。実行している人。
現場に居続ける人にしかわからないことがあります。
一言一言に、その人の思いがこもっているので、重たいもの。そのタイミングてしか発せない言葉、たった一つだけでも確認をしたい言葉。その温度。
横着をしている人、裏がある人はいずれボロが出ます。ただ数が多ければ良いものではありません。
土地の売買契約は甘く見てはいけないもの。
土地に付随している...（続きを読む）
- 大長 伸吉
- （不動産投資アドバイザー）
収益物件では高度地区の確認を！
「高度地区」はアパートの収益性を確認するうえで重要なポイントです。
しかし、土地を紹介するための一般の土地情報やマイソクなどには、第1種高度地区／第2種高度地区／第3種高度地区などの記載がない場合が多く、仲介業者に確認する必要があります。
仲介業者からの回答がない場合はさらに時間がかかり大変、川崎市の場合は都市計画図画ネット上に出ているため、これを利用することが効果的です。
この高度地区は、...（続きを読む）
- 大長 伸吉
- （不動産投資アドバイザー）
不動産を相続するときに留意すること
父親から時価１千万円程度の不動産を相続したとます。この不動産を、実際に売却しようとした場合、査定通りの価格で売れるかどうかという問題とともに、さらに次のような問題が生じます。１千万円で不動産が売却できたとしても、最終的に手もとに残るのは、１千万円ではありません。さまざまな売却に伴う追加の出費が求められます。 具体的には、 ①亡くなった父親から、相続した不動産の名義書換のための登記費用、登録免許...（続きを読む）
- 佐々木 保幸
- （税理士）
1分自己紹介・異業種交流会（サラリーマンの年金対策のために）
昨晩のallabout交流会に参加させていただきました。
All About Profileの参加者はやはり個性のある方ばかりで、登録されている方のとても刺激になります。
その中で、30人ほどの全員が1分自己紹介をするというシーンがありました。（テレビ東京のワールドビジネスサテライト
いきなりの「1分自己紹介」。
これは慣れていないと、苦労します。
メンバーの中には、とても場慣れしている...（続きを読む）
- 大長 伸吉
- （不動産投資アドバイザー）
契約日前日のキャンセル
先日、 「アドバイスを聞くのは程々に」 という、 相談する人・される人にとっては、 少し挑発的な内容のコラムを投稿しました。 →→→ http://profile.ne.jp/w/c-68847/ 実はちょっと前にこんなことがあったんですよ。 いわゆる 「不動産コンサルタント」 のアドバイスを元に、 ...（続きを読む）
- 楯岡 悟朗
- （不動産コンサルタント）
買付証明書→譲渡承諾書→融資承諾
賃貸併用住宅の場合、銀行融資は一筋縄ではありませんね。
住宅ローンを組むにあたり自宅のみならば問題なけれど、賃貸併用住宅となると総額があがることもあり、銀行の融資判断も慎重になっている様子が伺えました。
いろいろな検討を重ねた上に、無事融資がとおったとの連絡があり、このオーナーさんの努力の成果も伺えました。
一つ一つ、試行錯誤を重ねることで、達成できることがあるのですね。
今回に関しては、...（続きを読む）
- 大長 伸吉
- （不動産投資アドバイザー）
志しを持つ人、売買の難しさ、知識
これから、一年間のお付き合いが始まりました。本日のノウハウ取得会、お疲れ様でした。
自宅を検討されているのですが、さらに自宅を有効活用する方法、何がベストかを徹底的に検討をする会になりそうです。
＝ ＝ ＝ ＝
ここで話しがかわりますが、今までの年金大家ノウハウ取得会は、どれ一つ同じものがありません。
全体的な流れはあらかじめ準備して説明していますが、それぞれの方の希望や解決すべきことそし...（続きを読む）
- 大長 伸吉
- （不動産投資アドバイザー）
やはり時間が経つと見えてくる。早速事例が出て。
ひとつ前のコラムにて「必要なものは時間がたつと見えてくる」との記事を書きました。
＝＝
「この時間の使い方について、不動産・自宅または収益物件の売買が代表例。
不動産を買うときは慌てないことが大切。
少なくとも1年、できれば3年土地情報を見続けてもらいたい。」と。
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その中で、特に良い物件を取得した人は良い物件をつかむことが出来る。
自宅は一生に一度の買い物と言われることがあるので、長...（続きを読む）
- 大長 伸吉
- （不動産投資アドバイザー）
購入申込書を出す時は慎重に！
「買付証明（かいつけしょうめい）」、 単純に「買付（かいつけ）」とだけいうこともあります。 「こういう条件であなたの物件を買いたいのですがご検討頂けませんか？」 という 「買主からの明確な購入の意思表示」 です。 だから極端な話、 5,000万の物件に2,500万で買いたいとメッセージを送ることは可能だし自由です...（続きを読む）
- 楯岡 悟朗
- （不動産コンサルタント）
中古マンション売買の厳しい現況 ～木を見て森を見ず～
自分が専門で扱うものばかり、 自分に関連性のあるものばかりに意識が偏り、 全体を見れなくて判断を誤る、ということは良くあります。 いま、その状況が首都圏の多くのエリアの中古マンション市況において見られます。 私は2009年12月の時点で、こんなコラムを書いています。 中古マンション価格 今後の推移予想 （お時間ある方は、是非こちらもご覧ください。） 上記のコラムを書...（続きを読む）
- 中石 輝
- （不動産業）
2012年収益物件取得の注目点（２：消費税増税）
収益物件の取得のためには「金利」も気になりますが、今年は消費税増税にも注目します。
昨年末のあわただしいときに（どさくさにまぎれて？）、野田首相から発表がありましたね。
こちらは、1月6日に発表された一体改革の素案のニュースから引用しています。
「一体改革の素案では、消費税率引き上げについて、現行の５％から「２０１４年４月１日より８％へ、２０１５年１０月１日より１０％へ段階的に引き上げを行う」...（続きを読む）
- 大長 伸吉
- （不動産投資アドバイザー）
アメリカと日本の不動産取引の違い
先日、私の所属する業界団体のセミナーがあり、全米リアルター協会というところから講師が来てアメリカでの不動産取引の現状と日本の取引の違いなど詳しく教えて頂きました。 その中で、日本では中古物件で通常売買する時に、契約時に売主に対して手付金を支払います。手付金の趣旨はその契約を担保するものなので当然と言えば当然なのですが、アメリカではこの手付金に相当するお金はすべて信託するのだそうです。 日本...（続きを読む）
- 西原 雄二
- （不動産業）
イオンモール・不動産仲介に参入～今後、仲介業界はどう進むか～
平成23年9月29日、今後不動産仲介業界に大きな変化の波を起こすに違いない、事業参入の発表が行われました。 イオンモール、不動産仲介に参入（NIKKEI住宅サーチの記事） イオンモールからのニュースリリース 不動産仲介業界に身を置く方でなければ、もしかするとそれほどのインパクトは受けないのかもしれません。 しかし、私にとってこの参入は、‘イオングループの参入後に、不動産仲...（続きを読む）
- 中石 輝
- （不動産業）
「客を持っている」は重要ではない！？
不動産の売却でお問い合わせの電話をいただく際、第一声で 「おたくの会社で、お客様を持っていますか？」 とヒアリングしてくる方が多くいらっしゃいます。 私は、間髪いれず 「いえ、そのようなお客様はいませんが…」 と答えます。 このやり取りで、8～9割の方は終わります。 一般の方が、ご自身が所有されている不動産を売却される際、 ‘自分の所有している物件を限...（続きを読む）
- 中石 輝
- （不動産業）
魅力がいっぱいの【マッチング型】ビジネス！
自らが主体となって創出する‘オリジナル起業’ それはたった３分類に分かれるだけでした。 まず一つ目は、【マッチング型ビジネス】 マッチングという名のとおり、何かと何かを仲介するのがこのビジネスの特徴です。その分かりやすいケースが不動産仲介業です。不動産を購入したい消費者と、不動産を売りたいオーナーとを仲介するビジネスです。もし世の中に不動産を仲介するビジネスがないとしたら非常に不便です。不動産...（続きを読む）
- 中川 強
- （起業コンサルタント）
仲介業として必要なスキルとは？
不動産の購入や売却の仲介をする際は、 当然大きな金額を扱います。 不動産というのは、 普段扱うことがあまりない、 高額の商品ですから、 ダイナミックでそれだけにやりがいを感じるのは確かです。 しかし同時に恐怖感もあります。 売主や買主は不動産を買うこと・売ることによって、 人生を今までとは違う方向に転回させようとします。 ...（続きを読む）
- 楯岡 悟朗
- （不動産コンサルタント）
不動産売却成功のためには、仲介会社の心理を読みなさい！
売却活動の依頼をする仲介業者を決めた。
昔なら、売主「売ってください」、仲介業者「はい、売りましょう」と言えば、それで売却活動がされてきたのですが、なかなかそういう訳にはいきません。
売主と仲介業者は、売却依頼（媒介契約）を書面で結ぶことになります。
媒介契約とは、売主が仲介業者に売却活動の依頼をし、仲介業者がその物件の売却活動を行いますよ、その場合の仲介業者の義務と報酬はこれだけですよ、と...（続きを読む）
- 平野 秀昭
- （不動産コンサルタント）
仲介手数料はしっかりと支払いなさい！
「仲介手数料はしっかりと支払いなさい！」
これは、お世話になった大阪の不動産会社社長の言葉です。
この会社は、自社では手数料をお客様からいただく仲介業はしておらず、分譲地を開発して新築一戸建てを建てる建売業や、収益物件として多くの不動産を購入しし、賃貸業を行い、適当なタイミングで物件を処分するということをされていました。
つまり、仕事の場面で、仲介手数料は支払う側にだけ立つという会社でした。
...（続きを読む）
- 平野 秀昭
- （不動産コンサルタント）
仲介手数料は安くなるの？
結論から言うと安くなる所もあれば、 安くならない所もあります。 仲介手数料はどこの不動産業者に行っても（例外はあります）、 「成約金額の3％＋6万円に消費税」 と、まるで法律で仲介手数料額が決まっているかのように説明しますが、 法的にそのように決まっているわけではありません。 「3％＋6万円に消費税」 というのは...（続きを読む）
- 楯岡 悟朗
- （不動産コンサルタント）
仲介手数料を頂くタイミング
仲介手数料というのは、 物件を紹介して案内したり、 購入希望者を見つけて、 契約まで導いた報酬ではありません。 お客さんを不安にさせず、 不動産の専門家の立場で適切なアドバイスを行い、 引き渡しまで導いたサービスの対価としての報酬です。 あくまでも成功報酬ですから、 引き渡し時、 つまり取引完了時に全額受け取るのが...（続きを読む）
- 楯岡 悟朗
- （不動産コンサルタント）
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