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佐々木 保幸
ササキ ヤスユキ
登記の持分の比率と住宅ローンが土地・建物で違う
マネー 税金 2009/05/13 10:36土地を購入し、家を新築する予定です。建物の建築は土地購入数ヶ月後になります。土地１５００万、建物２５００万、自己資金は夫・妻５００万ずつで、後は住宅ローンを夫名義で３０００万組みます。
土地は共有名義にし、建物は夫一人の名義とする予定です。持分は１５００万の土地に対し妻が５００万出したとして、夫２／３、妻１／３にする予定です。住宅ローンは実際には土地と建物の２本建てになるそうです。支払いを早く始めたいため、土地で１５００万、建物用に１５００万を考えてます。全体として、資金の出所と持分の比率は合うと思うのですが、厳密に土地・建物と分けて考えると合いません。今まで住宅ローンは３０００万のローンと一つに考えていたんですが、問題が起こるかもと心配です。例えば、(a)土地の妻の持分１／３が夫から妻への、建物の２／５が妻から夫への贈与税の対象になるとか、(b)住宅ローン減税を受ける時、土地のローンは夫の持分のみ（１０００万）、建物のローンは１５００万しか対象にならない、などが素人頭で考えられます。また他の問題等が生じるのでしょうか。
dojikochanさん （ 東京都 / 女性 / 44歳 ）
持分の比率と住宅ローン
土地建物の取得が一体の取引であれば、ご質問のような土地建物の持分としても、実質的に一方に経済的利益が移転せず、贈与税は課税されないと考えます。
住宅ローン控除については、土地部分のローン1500万円のうち、ご主人の持分2/3(土地取得価額1500万円×2/3=1000万円)までが控除の対象になります。
どうしてもご質問のような持分にする特別な事情がなければ、持分の比率を土地建物それぞれで、「ご主人:dojikochanさん=0.875:0.125」とし、ローンが土地建物それぞれの取得価額の持分(土地1500万円×0.875、建物2500万円×0.875)以下、例えば土地1300万円、建物1700万円で、ローン控除の適用要件を満たせば、ローン全額3000万円が控除の対象になるのでは。
