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寺岡 孝
テラオカ タカシ
不動産の夫婦間売買と住宅ローンについて
マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/01/28 13:45共稼ぎの夫婦です。現在、私の両親の体調が悪く、主人の持ち分９、私の持ち分１のマンションを貸して、実家近くのアパートに住んでいます。
長くなりそうなので実家の近くに家を買い直そうと思いますが、いろいろ困っています。お答えいただければありがたいです。
１．持っているマンションの値下がりがあまりにもひどい（購入価格の三分の一以下）ので、そのまま貸し続けようと思いますが、この状態のままだと住宅ローンおよびその減税は受けられないのでしょうか？ちなみに現在のマンションのローンは完済です。
２．私は持病があるのでローンを組めません。主人がローンを組むことになりますが、主人名義のお金がほとんど無いので現在のマンションを私が買ってそれを頭金にするのも一法だと考えています。
その際に必要な書類は何があるでしょうか？売買または名義変更にどのくらいの費用がかかりますか？また、主人は不動産売買での損を確定申告で計上できますか？
３．この状態（ローン完済の賃貸しているマンションを維持し新しく家を買いたい）で、どのようにするのが一番の得策でしょうか？
補足
2010/01/28 13:45色々ご親切なお答えありがとうございます。お二方のお答えは、持っているマンションを貸し続けて、新しいマンションを私（妻）が頭金を出して主人がローンを組むのがいいということですね。
実はこの間、マンションを買うためのローンの審査を一応出してみようと思ったのですが、その時に賃貸不動産の確定申告を3年分必要と言われびっくりしました。本当に無知だったので、二軒の家を持っている訳ではないので確定申告は不要だと思い込んでいました。
主人の年収は昨年2000を少し超えて今年は確定申告をしなくてはいけません。その時に修正申告を3年分しなくてはいけないのでしょうか？それともそれ以上？？
修正申告をすると住民税の割合も上がり何百万円にもなると耳にして愕然としています。（収入が多い分、付き合いや出費も多く全く貯まっていません。）
今回は修正申告をするにしても、今後主人の不動産収入とするとほとんど税金になってしまうので、私が購入することにして私の不動産収入として確定申告した方がいいのではないかと思ったのも、夫婦間売買を考えた理由です。
賃貸に出しているマンションはバブル期に中古で買ったので既に築27年になり、今後貸し続けるにしても20年は無理かと思います。
専門家のご意見を伺いたく、よろしくお願い致します。
EmbarrasedWifeさん （ 東京都 / 女性 / 53歳 ）
不動産購入
アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。
ご質問の件ですが、現在賃貸にされているマンションはそのままも貸して家賃収入を得ておくべきかと思います。
また、変に名義変更しても手続き費用もかかり無駄かと思いますので、現状維持がいいのではと感じます。
さらに、将来の収入源にもなりますので、簡単に売却はしない方がいいでしょう。
さて、新規に購入する不動産の資金は、ご主人の収入の範囲内でローンを借り、不足分の資金は奥様の自己資金を出されて購入する形がいいかと思います。
その際は、資金の出資割合に応じて所有権を持ち、ローン控除も受けることになります。
変に画策せずに、単純に考えることをお勧め致します。
以上、ご参考になれば幸いです。
詳しい説明が必要でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。
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