寺岡 孝(住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)- Q&A回答「新築ワンルームマンション投資について 」 - 専門家プロファイル

寺岡 孝
「納得」と「安心」の住まいづくりを中立的立場でサポートします

寺岡 孝

テラオカ タカシ
( 東京都 / 住宅&保険・住宅ローン コンサルタント )
アネシスプランニング株式会社 代表取締役
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新築ワンルームマンション投資について

住宅・不動産 不動産売買 2018/07/31 15:22

はじめまして。
2015年に新築ワンルームマンションを3件購入しました。
節税や年金対策などの説明を受け、納得して購入したつもりですが、結婚など自身の環境が変化したこともあり、
今後も保有してくべきなのか、悩んでいます。
毎月の収支が赤字なのと、特に今後金利が上昇した時などのリスクを考慮すると、
家族に迷惑をかけてしまうのではないかと不安でたまりません。
税金の事を考えると、5年は保有してから売却を検討する方がよいのか、場合によっては損切りしてでも
すぐに売却をしてしまう方がよいのか、それとも保有し続ける方がよいのか、客観的な意見を頂ければ幸いです。

・物件A
大阪府福島区 駅徒歩12分
面積23m2 1K 新築 1部屋
売買価格 1890万円
借入金 1650万円
金利 変動2.875% 35年
収入 6.5万円
返済 6.3万円
管理費 7600円
固定資産税 6.4万円
持ち出し 約5500円/月
固定資産税 6.4万/年

・物件B・C
京都府下京区 駅徒歩10分
面積22m2 1K 新築 2部屋
※以下は1部屋あたりの金額
売買価格 1820万円
借入金 1810万円
金利 変動2.4% 35年
収入 6.5万円
返済 6.3万円
管理費 7700円
固定資産税 6.4万円
持ち出し 約6000円/月
固定資産税 6.9万/年

⇒確定申告後の還付金を考慮すると、現状3室合計で約34万/円の持ち出しが発生

個人
年収620万円 会社員
貯蓄 1000万円
31才 関西在住

また、もし売却する場合はどのような所に依頼をしたらよいのでしょうか。
購入先に言うと必ず保有を続けろと言われると思いますが、別で見積もり相談等を実施した場合も
何かトラブルに発展しないか心配です。
どうぞアドバイスよろしくお願いいたします。

SH102さん ( 大阪府 / 男性 / 31歳 )

寺岡 孝 専門家

寺岡 孝
建築プロデューサー

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新築ワンルームマンション投資について

2018/08/01 12:07
( 4 .0)

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

さて、ご質問の件ですが、大阪圏のマンション投資は物件の価格が都内と比べる割安感がありますが、最終的な出口が取りにくいのが現状です。

新築時の賃料も比較的高めですが、築10年以上になると徐々に値下がり傾向になります。
大阪市内でも場所によれば需要もあり、投資の維持・継続がありますが、エリアによってはワンルームの20平米前後で賃料が5~6万円という現実があります。

また、大阪市内では更地があればワンルームマンションかホテルの建築用地となっているのが現状で、賃貸住宅は需給バランスが悪く飽和状態にあります。
そういう見方ができる理由の1つは、新築の賃料の方が築浅の賃料よりも安い賃料設定で入居募集をしています。
したがって、入居者はジプシーのように新築物件に転居しています。

大阪市内は狭いエリアですから、多少遠方に転居しても、地下鉄などの利便性があるので入居者にとっては影響が少なく、賃料などの条件のいい住まいに移っています。

そう考えると、築浅の売値が高く、賃料も高い期間に売却しておく方はいいと考えます。

また、京都市内の物件は市内の大学の学生の需要が根強くありますが、大阪市内同様にエリアによっては厳しいケースもあります。
したがって、保有物件の調査後に売却か保有かの判断にはなるでしょう。

以上の点を踏まえて、現状では5,270万円の借り入れがあり、年収から見ると住宅ローンは借りにくい現状です。
もし、今後、自宅を買うという話になった際には、投資用のローンがあるために融資不可の場合も想定されますので、所有している意味がないとお考えになるのであれば、早期に売却しておく必要があります。

加えて、年間で34万円の持ち出しがあるとのことですが、5年間で170万円、10年で340万円ものムダな支出があるので、保有を前提とする場合にはこのあたりは考慮すべきでしょう。

当方では、全国での投資マンションの売却サポートを年間で30~50戸ほど行っておりますので、よろしければ一度、お電話やメールの無料相談でお問い合わせくださいませ。

以上、ご参考になれば幸いです。

尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
当方でも大阪圏の投資マンションの売却サポートを行っておりますのでご検討ください。

それでは、宜しくお願い致します。

■アネシスプランニング(株)寺岡 孝
http://www.anesisplan.co.jp/
電話:03-6202-7622
メール:info@anesisplan.co.jp

■【大阪圏エリア限定】不動産投資に関する出張個別相談
詳しくはこちら ⇒ https://profile.ne.jp/pf/t-teraoka/s/s-6965/

■東洋経済オンラインに掲載中
https://toyokeizai.net/list/author/%E5%AF%BA%E5%B2%A1_%E5%AD%9D

評価・お礼

SH102 さん

2018/08/01 14:03

早々の回答ありがとうございます。
年間34万円の無駄な支出があり、金利上昇や空き家リスクなどで
今後増加することもあるため、精神的にまいっています。
高い勉強代だと思って、損切りをしてでも基本的には売却の方向で検討したいと思います。

寺岡 孝

2018/08/01 15:21

この度は回答に評価をいただき、まことにありがとうございます。

物件の売却に先立っては、どの程度の金額で売却が可能かを調べる必要があります。
その後に販売の戦略を立てて、できる限り高値での売却を進めていくことになるでしょう。

弊社では第三者の視点からの売却金額の査定を行っておりますので、ご検討くださればと思います。

以上、取り急ぎ回答の評価の御礼まで。

アネシスプランニング(株)
電話:03-6202-7622
メール:info@anesisplan.co.jp

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