寺岡 孝(住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)- Q&A回答「中古区分マンション不動産投資2戸の判断について 」 - 専門家プロファイル

寺岡 孝
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寺岡 孝

テラオカ タカシ
( 東京都 / 住宅&保険・住宅ローン コンサルタント )
アネシスプランニング株式会社 代表取締役
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中古区分マンション不動産投資2戸の判断について

住宅・不動産 不動産売買 2018/06/20 01:50

子供の学費が非常にかかり生命保険を含む家計の見直しを考えていたところ、
かねてから関心があり、職場にかかって来たワンルームマンションによる
区分ワンルームマンション2部屋をフルローンで購入しました。
セールスの方とも話して、自分でも勉強して納得し購入したつもりです。

先行きとして、持ち出しが大きくなり損失分がかさんでいくのではという不安があり、
自分の所有物件に対してアドバイスをお願いいたします。

特に1件目は、管理会社(=販売会社)からの入金が1月目から遅れており、
2月目が10日たっても入金されておらず督促しているのが質問のトリガです。
しかも、2月目はセールス担当者が連絡も無く退職していました。

職 業 大阪在住、大手企業 会社員、45歳、年収950万

物件1)
墨田区立川 2007年7月築12年、2F/10F、25m2、新宿線&大江戸線 森下駅徒歩5分以内
借入残高  2206万(1回目のローン返済完了のみ)
変動金利  1.92パーセント35年ローン
家賃収入    86000円
ローン返済   68000円
管理費     13600円
代行手数料    3700円
毎月の持出し 約マイナス3900円
取得税   10万円
固定資産税 5万円物

物件2)
台東区下谷 2006年5月築13年、2F/12F、30m2、日比谷線入谷 徒歩5分
借入残高 2290万(ローンは8月から)
変動金利 1.9パーセントで39年ローン
家賃収入   96500円
ローン返済  69000円
管理費    11000円
代行手数料   3500円
毎月の持出し プラス9000円
取得税    15万円
固都税    64000円

ともに、賃貸料の維持を目的に
・都内23区でも都心に近い場所(主要3区は高い)
・通勤便を想定し駅徒歩5分以内、
・オートロック、エレベータ、バス・トイレ別、洗濯機置場
・ブランド名で評価のあるデザイナーズマンション、
という基準で選びました。

物件1のマイナス分(持ち出しと固都税)は終身の生命保険と考え、
当初5~7年の節税の還付金、節税効果分、更新料を貯めておき、設備交換、空き室時の補填、繰り上げ返済
に充てる計画で、ここ10年の節税効果を取り、15年後の定年直後くらいに、残債と販売価格を比較して
維持/売却を判断したいと考えています。個人の住宅ローンはあと13年くらいで完済予定です。

見通しが甘い気がしており、ぜひアドバイスをお願いいたします。

補足

2018/06/20 02:20

物件2)管理費(修繕費込み)が間違えてました。約15000/月になります。プラスの約9000円は変わりません。改めて、よろしくお願いします。早い回答を期待しております。

mama8888さん ( 大阪府 / 男性 / 45歳 )

寺岡 孝 専門家

寺岡 孝
建築プロデューサー

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中古区分マンション不動産投資2戸の判断について

2018/06/20 11:54
( 5 .0)

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

さて、ご質問の件ですが、購入された物件の価格は中古とは言え、築年数と市況からみれば表面利回りもあまり良くなく高値と見受けられます。
また、不動産投資の収入原資である賃料が当初から得られない事態は非常に芳しくない状況で、サブリースで破たんしたかぼちゃの馬車のパターンを彷彿させます。

この状況からみると、まずは賃貸の管理委託契約やサブリースの契約を解約するなどの見直しをしてきちんと家賃が入る状況を作るべきでしょう。

また、収支関係については、高値の物件でローンを組んでしまうと単純収入が得られないので、所得税の節税と称し買わせるのは1つのパターンでもあります。
この節税もサラリーマンの給与収入があってこそなので、収入が減少したり定年後の年金収入だけでは全く効果はありません。

加えて、家賃は定年後の年金の足しになると考えがちですが、概ね20年後の所有マンションは築30年となりますので、その時点でのマンションの状態や市況も正直、読めません。
こう考えれば、株の銘柄入れ替え同様に、市況が高値の間に売却するなど物件の入れ替えをする必要があります。

買った業者からは将来は年金替わりになるからとマンション保有を勧められますが、少し想像すればそう簡単には年金替わりにはならないことが理解できるかと思います。

ただ、現状は保有物件の詳細が把握できないと何とも言えません旨、ご承知おきくださいませ。
また、当方での掲載記事をご参考にされてみてはと思います。

■東洋経済オンライン掲載
https://toyokeizai.net/list/author/%E5%AF%BA%E5%B2%A1_%E5%AD%9D

以上、ご参考になれば幸いです。

尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

■アネシスプランニング(株)寺岡 孝
http://www.anesisplan.co.jp/
電話:03-6202-7622
メール:info@anesisplan.co.jp

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評価・お礼

mama8888 さん

2018/06/20 14:20

回答ありがとうございます。

勤務先の規模と賃金体系から今後10年は給与が下がることはありませんので、一定の節税は見込めています。出口の売却に関しては、その通りですが、近辺の売買実績を見ても30年ものでも売買は成立しているので、2020年以降の相場次第かと思います。
1件目の状態改善が急務とのコメントありがとうございました。

寺岡 孝

2018/06/20 22:11

この度は回答に評価をいただき、まことにありがとうございます。

ご指摘の通り、1件目の物件の賃貸借状況を確認する必要があります。

特に、不動産業者が東京都の業者であれば、都に不動産相談の窓口がありますので、一度、相談されてみてはと思います。

詳しくは下記をご参照ください。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/300soudan.htm

以上、取り急ぎ回答の評価の御礼まで。

アネシスプランニング(株)
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