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寺岡 孝
テラオカ タカシ
新築マンションの譲渡に関して
住宅・不動産 不動産売買 2017/06/09 13:18内容わかりづらかったら申し訳ありません。
先日投資用の新築マンション（１K一室）と購入しました。
金額は3000万円、全額住宅ローンで融資を受け、頭金などは発生してません。
この物件を10年後には売却したいと考えてます。
不動産の担当者から「新築は節税メリットが大きい」と営業トークを受けていたのですが、将来的に売却をした際に利益が出た場合、それまでの節税効果（住民税・所得税）はそこまでメリットはないのでは？と考えました。
理由としては、売却益からそれまでの減価償却費を引いて計算するのであれば、それまでに減価償却費を不動産赤字として申告して節税をしていた分は結局売却時の譲渡税として支払わなければならないと考えた為です。
将来利益を出して売却できたとしても、総合キャッシュフローとしては節税ってそこまで効果ないですよね？
ご教示いただけると幸いです。
sh4444さん
（
東京都 / 女性 / 47歳 ）
投資用の新築マンション購入のメリット
アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。
さて、ご質問の件ですが、まず投資用のワンリームマンションによる所得税の節税効果は所有後5年前後がピークで、それ以降は修繕費などの経費が発生しない限り効果は少ないと考えるべきでしょう。
また、新築での購入は通常の市況よりも割高ですから、10年後に売却益が出るかは、よほどのインフレに経済が動かない限り、ごく稀かと思われます。
仮に、譲渡所得税を払うほど売却益が発生するケースとしては、この新築価格では想定しずらい感じです。
購入された物件の収支内容とご自身の源泉徴収税が把握できないと何とも言えませんが、フルローンでの購入ではご指摘の通り、節税には限界がありご自身が思うほどの効果があるかは難しいかもしれません。
新築物件をフルローンで購入すると、ローン残債を上回る金額で売却できる場合は数十年所有していないと難しい場合が多くあります。
その間、毎月自身のお金を持ち出しして、マンションを維持しているケースも散見されます。
となれば、何のためにローンを借りてまで投資をするのかの意味合いが疑われますので、収支内容はよく精査するべきでしょう。
以上、ご参考になれば幸いです。
尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。
■アネシスプランニング（株）寺岡 孝
http://profile.ne.jp/pf/t-teraoka/
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メール：info@anesisplan.co.jp
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