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寺岡 孝
テラオカ タカシ
新築区分マンションの運用方法について
マネー 不動産投資・物件管理 2015/11/08 16:50携帯に勧誘の電話が入り、しつこかったため、営業の方に会ってしまいました。
当然、契約するつもりはなかったのですが、その場の雰囲気で契約してしまいました。
正直、営業の説明通りに運用できるとは思えず契約したことに後悔しております。
契約してしまった以上、少しは得に(損を少なく)運用できるようにしたいため、
今後のアドバイス等ご教授いただけると幸いです。
・不動産投資ローンの審査は通るでしょうか？
(他に借入額なし、遅延歴なし、クレジットカードを20枚近く持っております(総枠ショッピング約900万、キャッシング50万))
(審査が通らない場合、契約を解除できるようなので、伺わせてください)
・ローン事前審査のため、給与明細･源泉徴収票･預金残高のコピーを求められておりますが、
提出して問題ないでしょうか？
・節税と団体生命保険の関係からフルローンで組んだ方がお得といわれましたが、本当でしょうか？
(フルローンで35年だと、1000万近く利息がかかるため少しでも早く返済したいです。)
【属性】
勤務先：東証一部上場企業_勤続2年半
年齢： 28歳
居住地：埼玉県在住(実家両親持ち家)
年収： 税込500万円
貯金額：300万円
株式・投資信託：200万円
■物件
55戸12階建新築区分マンション 1K、約25平米
2016年1月末完成予定
購入価格：約1800万円
初年度諸経費：65万円
家賃収入：約6万円/月
■立地
駅徒歩5分 大阪市中央区
(埼玉在住のため、立地の良さにピンと来ていません)
■ローン
頭金0万円
金利2% 前半（変動35年）
ローン会社未定のため(候補(営業の薦め：西京銀行、オリックス銀行、ジャックス))
■投資理由
私的年金に関心を持ったため。
以下、営業の方に説得された内容です。
空室リスク：
・環状線内の徒歩5分の立地のため、すぐに入居者が決まる。
・借り主が法人契約済で、個人に比べ長期契約を取れる可能性が高い。(法人：2年契約)
資産価値：
・中古になってもさほど下がらない。
(賃相場：築40年でも-1万程度)
修繕管理費：
・借り主負担のため、こちら側が気にする必要はない。(必要なのは、エアコン･給湯器･ウォシュレットのみ))
・内装はワンルームで凝った作りではないため、高くて20万円程度。
ローン返済リスク：
・ローン金利が上昇する場合、不動産価格も上昇するため、賃料値上げを交渉できる。
eneloopyさん （ 埼玉県 / 男性 / 28歳 ）
新築区分マンションの運用方法について
アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。
さて、ご質問の件ですが、大阪市内の賃貸物件はここ１、２年は、売買、賃貸とも厳しいかと思います。
立地に関しては、環状線沿線だからいいというトークがよく言われますが、環状線は山手線と同じイメージではありません。
現地に行かれて、一周すればどんな感じかがわかります。
大阪圏の賃貸物件の探し方は、首都圏とは異なり賃料優先の探し方が主流で、築５年以上のワンルームは５万円以下のものも多く、中には３万円程度のものも顕在しています。
そんな中、空室が数か月続き、最終的には生活保護世帯の入居になるものもあるようです。
首都圏のように、どこの駅周辺に住みたいという希望よりも、狭くても賃料が安いところを優先して探すという入居希望者の趣向があるということは考慮すべきでしょう。
また、関西圏では、賃貸借契約の期間は１年間のものが一般的で、敷金礼金ゼロという条件が目立ちます。
こうした状況下で、例えばサブリースで賃貸を行うと、入居者の入れ替えの度のリフォーム費用も馬鹿にならず、しかも、２年後の賃料改定では賃料の下落は間違えないものです。
関西圏は商習慣も違いますので、首都圏とマーケットが同じとは考えない方がいいでしょう。
こうした背景を考慮すると、購入すべきものかの判断が重要です。
いったん、購入してしまうと１年ぐらいはいいのですが、収支がローン完済まで赤字で所有の意味をなさないケースが多く、最終的には損切りして売却、もしくは、損切り額が多すぎて自己資金等で補てんできず、保有を継続せざろうえないということになります。
融資する金融機関も投資マンション販売業者も、公務員と勤務医の医師、上場企業のお勤めの方は大好きです。
それは、ローン審査も通り易く、確実に返済してくれる方であり、その方たちにとってはいいお客さまです。
最終的には、ご自身の判断にはなりますが、当方の経験上、お勧めできない案件かと思います。
尚、投資マンションに関するコラムをご参照のうえ、ご検討くだされば幸いです。
■サラリーマンにマンション投資は向かない？？？
http://profile.ne.jp/pf/t-teraoka/c/g-16778/p6/
以上、ご参考になれば幸いです。
尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。
■お問い合わせフォームはこちら
http://navi.nikkori-house.jp/anesisplan/tabid/93/Default.aspx
■アネシスプランニング（株）
http://navi.nikkori-house.jp/anesisplan/
電話：03-6202-7622
メール：info@anesisplan.co.jp
■投資マンションに関するお悩み相談はこちら
http://profile.ne.jp/pf/t-teraoka/s/s-3716/
