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寺岡 孝
テラオカ タカシ
新築マンション投資の勧誘に乗せられましたが危険でしょうか。
マネー 不動産投資・物件管理 2015/10/10 15:24自宅にとある業者がきてマンション投資の勧誘を受けました。最初は断ったのですが、押し切られて話をお聞きした。よくある「節税、老後の資金繰り」という謳い文句に乗せられてしまい、契約する方向に進んでおります。リスクの説明もして頂き、納得したつもりですが、自分の年収、貯金から2000万円以上のローンを背負うのは、正気沙汰じゃない気がします。やはり断るべきでしょうか。アドバイスをください。
職業 １部上場メーカー
勤続年数 2年半
年齢 ２７歳
年収 400万円弱程度
貯金 ２５０万円
契約内容（まだ正式に契約はしていないため、シュミレーションベースの情報です）
物件 都心のマンション（駅より5分程度）
金額 2200万円程度
頭金 10万円
月々の支払 [ローン（8万円程度）+維持費（1万円程度）]-家賃収入=1.4万円（２０年から３５年で完済）
立地 東京都周辺のベッドタウン
リスクに対する保障方法
１空き部屋になり家賃収入が得られない→サブリースがあるため、9割の家賃収入を保障
２火災→鉄筋コンクリートのため全焼なはい・火災保険でまかなう。
３事故物件になる→１次的に業者が買い取る。（入居者を間には挟むことにより、「事故物件の情報開示」の法的義務を消せる）
４家賃の下落→都心であり駅から近いため、リスクは低い
５勧誘業者が倒産する→同様を運営したい同業者がたくさんいるため、引継がれる（本当か？）
メリットとして説明されたのが、所得税・住民税の減税の効果。もうひとつは、定期預金（紙幣）は今後インフレになると資産価値が減るため、マンションなどの物件を購入し、資産価値を手元に残そうというお話でした。
もともと資産の運用は必要だと考えていたため、業者の口車にのってしまった次第です。自分が想定しているリスクはクリアになっていたので、契約する気になっていましたが・・・・・・。冷静になると漠然とした不安が残っております。
tosi0720さん （ 愛知県 / 男性 / 27歳 ）
新築マンション投資の勧誘に乗せられましたが危険でしょうか。
- ( 4 .0)
アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。
さて、ご質問の件ですが、正直なところ購入は見送るのが賢明です。
当方では、投資マンションの購入後のご相談を受けますが、年収５００万円程度で複数戸の区分マンションを買ってしまい、自己資金の持ち出しが年々増加して対応できないというような相談例があります。
そうなると、数百万単位で損切りしていかないと売却も不可能な事態になります。
損切りもできないとなれば、半永久的に持ち出しをしながらマンションを持つことになり、自宅購入の際には住宅ローンも組めない、最悪は自己破産になりかねません。
不動産投資は決して悪いものではありません。
低金利のローンと手元資金を利用して、うまくお金を運用することができれば何ら問題はありません。
しかしながら、そうしたバランスや賃貸業のメリット、デメリットなど、ある程度の専門知識がないとこの先の難しい局面には対応できません。
特に、フルローンでの購入は大きなリスクがあり、お勧めはできません。
販売側は、ローン返済金と賃料がほぼ同額で購入を勧める場合が多く、この時点での収支計画は賃料下落や金利上昇のリスクは加味されていませんし、固定資産税や管理費、修繕積立金など、すべてを加味して収支計画を出せば赤字であることが明確にわかります。
そのため、サブリース付きだからとか、生保代わりになる、インフレの際には資産目減りしない、30年後には年金代わりになる、など、売る側は、そのメリットしか言いません。
では、購入後のリスクとしてはどんなものがあるのでしょうか？
例えば、ローンの金利が上昇した場合の返済対応、家賃を下げないとサブリースは継続しない、修繕積立金では修理ができないから一時金が欲しい、入居者の入れかえ時のリフォーム費用はかかるなど、その維持にはそれなりの費用がかかるということを知っておく必要があります。
こうした点を踏まえて、購入の是非を検討されてはと思います。
なお、宜しければ、当方の不動産投資に関するコラムをご参考ください。
■投資マンションに関するコラムはこちら
http://profile.ne.jp/pf/t-teraoka/c/g-16778/
以上、ご参考になれば幸いです。
尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。
■お問い合わせフォームはこちら
http://navi.nikkori-house.jp/anesisplan/tabid/93/Default.aspx
■アネシスプランニング（株）
http://navi.nikkori-house.jp/anesisplan/
電話：03-6202-7622
メール：info@anesisplan.co.jp
評価・お礼
tosi0720 さん
2015/10/12 13:58早速のご回答ありがとうございました。
寺岡 孝
2015/10/13 10:30
この度は回答に評価をいただき、まことにありがとうございます。
今後のご参考になれば幸いです。
以上、取り急ぎ回答の評価の御礼まで。
アネシスプランニング（株）
電話：03-6202-7622
メール：info@anesisplan.co.jp
