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寺岡 孝
テラオカ タカシ
首都圏投資用マンション 3部屋保有 売却・継続保有の判断
マネー 不動産投資・物件管理 2015/03/06 13:14はじめまして。
現在、首都圏に投資用マンションを3部屋保有している知人がおります。
購入契約時は安易に考えていたようですが、購入から2年目の現在、不安が増し、今更でお恥ずかしいのですが所有物件の今後について必死で考えております。
現状を記載いたしますので、ご教示頂けると大変ありがたいです。宜しくお願いいたします。（他の物件2部屋の情報については、別記いたします。）
物件1.
【物件情報】台東区蔵前 1DK 40.52平米 鉄筋コンクリート 2013年2月築
【購入価格】3,100,0000円(400,0000円頭金)
【購入時期】 2013年4月
【ローン契約】2,700,000円 35年ローン (長期変動金利 2.292％・団体信用生命保険料含む)
【マンション管理】サブリース契約中(初回は5年契約、その後は2年毎に契約更新)
【家賃収入】127,500円(管理費含む)
【支出】ローン返済/93,570月 管理費：13,900円 修繕積立金3,200円 固定資産税150,0000円
補足
2015/03/06 14:21記載間違いがありました。
×【購入価格】3,100,0000円(400,0000円頭金)
×【ローン契約】2,700,000円
×【支出】固定資産税150,0000円
○【購入価格】31,000,000円(4,000,000円頭金)
○【ローン契約】27,000,000円
○【支出】固定資産税150,000円
ハピ88ハピさん （ 大阪府 / 男性 / 36歳 ）
首都圏投資用マンション 3部屋保有 売却・継続保有の判断
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アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。
さて、ご質問の件ですが、投資マンションの購入後の出口対策はどうしたらいいかがみなさん悩むところです。
現状では、かろうじて実質赤字ではない状況ですが、所有するメリットをどこに見出すかによるでしょう。
年収が高く所得税の還付に期待ができるようでしたらいいのですが、そうでない場合には適宜適切な時期に売却は考えるべきかと思います。
ここ数か月前より、投資用のマンションは高値で売買されており、新築もかなり少ないために築浅でも3,000万を超えるものも出回ってします。
これに準じて、投資用のローンを専門とする金融機関も物件の評価を高く見始めており、貸出をしやすくしているのが現状です。
こうした背景から、現状では買いの時期というよりは売りの時期になっており、特に、築浅の物件は多少利回り的には悪くても売買が成立しているようです。
現在、所有されている物件では、実質の賃料はおそらく15万円程度と考えられます。
そうなれば、2,000万円台後半での売買も可能かと思われますので、売却のタイミングを逃さずに出口を見つけてはと思います。
厳密には物件の調査や賃貸の市場動向を調査してみて、売却か当面の維持かなどの判断をされることでしょう。
当方では、こうした投資用のマンションに関して、中立的な視点により物件を客観的な指標で調査し、現状継続するか、改善策のご提案による維持継続、もしくは適宜売却かを総合的に判断するサポートを行っております。
このサポートでは、将来の収益が確保可能か、もしくはその損失を最小限にすることを目的としており、ご自身のご提供いただく物件資料をもとに、不動産投資の不安を解消し、現実的なご提案にご納得をいただき、現不動産投資の良し悪しをご判断しております。
このサポートを利用された方で、例えば、複数戸の物件を収支改善し、最終的にはすべて売却された方は多々おりますので、よろしければ個別のご相談等をご検討されてはと思います。
以上、ご参考になれば幸いです。
尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。
■お問い合わせフォームはこちら
http://navi.nikkori-house.jp/anesisplan/tabid/93/Default.aspx
■アネシスプランニング（株）
http://navi.nikkori-house.jp/anesisplan/
電話：03-6202-7622
メール：info@anesisplan.co.jp
【コラム】不動産投資は儲からない？？？
http://profile.ne.jp/pf/t-teraoka/c/g-16778/
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評価・お礼
ハピ88ハピ さん
2015/03/07 12:09
アネシスプランディング 寺岡様
早々にご回答頂きまして、ありがとうございます。友人にも伝えました。
プラスな情報もあり、少しホッとしたようです。
けれど友人は、向き合うとは決めたものの、一歩踏み出すには、少し時間がいるようです。
動き出せるモチベーションになったら、お手伝いをお願いするかもしれないと申してました。
私では、友人に専門的なアドバイスは出来ないので、その際はお力を貸して頂けると、大変助かります。
寺岡 孝
2015/03/08 00:21
この度は回答に評価をいただき、まことにありがとうございます。
当方では、複数戸の投資マンション所有で収支内容が芳しくない方もよく見ております。
そうした方の場合の多くは、損しているのかどうかわからない、あるいはそれほど損はしていないと思われる場合が大半です。
で、当方のサポートを受けて、収支計算をしていくとマイナスの大きさに驚くものです。
この先、出口戦略を間違えるとババ抜きのババがずっと手元に残ってしまい、ゲームオーバーになる場合もあります。
そうなる前に出口をどうされるか、よく検討されることをお勧めいたします。
以上、取り急ぎ回答の評価の御礼まで。
アネシスプランニング（株）
電話：03-6202-7622
メール：info@anesisplan.co.jp
