来年1月に結婚が決まり、新生活開始に合わせ義父の土地に新築させていただくことになりました。現在、義父の土地には既に母屋と物置が立っており、そちらと同一敷地内に新築させていただく予定です。そこで以下の点につき不明な部分があり投稿をさせていただきました。


質問1：役所の方から「分筆が必要」とのお話があったのですが以下のような場合でも分筆が必要なのでしょうか。

[新築にあたっての諸条件]
●新築にあたって住宅ﾛｰﾝを組む予定はありません
(自己資金と親からの援助(後々返済）で購入します）
●婚約者には姉がいるのですが、義父は亡くなられた際には土地は彼(婚約者）に相続を、義姉には現金を相続するとのご意向をお持ちでいらっしゃいます。なお遺言書の作成有無は現段階不明です。
●以上のことから土地の名義は義父のまま、建物だけを私と婚約者の共同名義で購入することを検討しています。


質問2：既に住宅が建っている親の土地に新築する際には「敷地の分割」と「土地の分筆」の２つの方法があると聞きました。もし「敷地の分割」で対応をした場合、後々にどのような不都合が生じる可能性があるのでしょうか。また敷地の分割で対応する場合は何か特別な手続きや費用が発生するものなのでしょうか。

質問3：この分筆や分割の手続きは施工会社が施工する前に完了していなければいけませんか。現在まだ間取等を検討しているところで実際に使用する面積が明確になっていない状況です。施工を担当する工務店（義兄）には「分筆を早く進めた方が良いのではないか」とアドバイスをされていますが、間取も決まっていない状況で分筆をして、いざ希望の間取を決定して建蔽率オーバーになって建築できない…などということになってしまわないか心配です。


以上、まとまらない文章で、またご多忙中に大変恐縮なのですが、ご教示いただけれると有り難いです。よろしくお願い致します。