野口 豊一(不動産コンサルタント、FP)- Q&A回答「「見送り」が正解と思います」 - 専門家プロファイル

野口 豊一
不動産の売買、投資をFPの視点よりコンサルタント

野口 豊一

ノグチ トヨイチ
( 東京都 / 不動産コンサルタント、FP )
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ワンルームマンション投資の不安

マネー 投資相談 2019/04/10 12:11

職場にワンルームマンションに投資して、貯蓄と年金、節税対策をしませんかとの電話があり、直接面談もありました。
当方全くの無知のため、周りの人やネットを見ながら投資をするか判断しようと思ったのですが、賛否両論あり判断できかねています。
今後は貯蓄よりも投資の方が良いやワンルームマンション投資は最初の新築のときだけしか得しない等々よく分からない状態です。
そこで、最終的には自分の判断なのだとは思いますが、アドバイスをください。
以下私と提案されている物件の情報です。

職 業 会社員、28歳、年収500万弱 勤続4年
物件 東京都台東区(駅徒歩10分内)平成31年4月
価格 3500万円程度
頭金 10万円
変動金利1.9パーセントで45年ローン
毎月の家賃収入約110000円
ローン返済月98000円支払
管理会社手数料等毎月合計12000円支払
毎月の持出しはマイナス5000円
その他諸経費は約100万

老後までは生命保険の代わり、老後は団信もあるので年金+αとして考えてもらえばと説明受けています。
当方としては、財形貯蓄等もしていなく、貯金はしたいと考えているところですが、マンション投資が最適解なのかなんとも言えない状態です。
正直貯金をするなら、金利が高い方が良いとは思っています。
よろしくお願いします。

juchdaさん ( 新潟県 / 男性 / 27歳 )

野口 豊一 専門家

野口 豊一
不動産コンサルタント

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「見送り」が正解と思います

2019/04/10 16:12
( 5 .0)

不動産投資コンサルタント & FP 野口です。

 この種の勧誘で成功した人は極く1部の人でしょう。

多分、セールスマンにお会いになったので、筋書やシュミレーションを示していて、いかにも節税や将来の年金対策として、uchda様の心が動いたものと察します。

次の視点を見逃さず検討してください。
1、台東区でワンルーム3,500万は高過ぎます。最近の工事原価のUPを見込んでもワンルーム(25平米)最寄駅より5分以内で2,800万前後です。都心5区(千代田、中央、新宿、渋谷、港)で徒歩5分以内5F以上の価格です。

2、賃料は新築賃料11万は、前年比1.5%程度Downします。従って、10年後は9.4万、20年後は8.2万、30年後は7.8万程度に下落します。

3、ローンが期間45年と言う事は、uchda様が65才で退職しても尚支払い続ける72歳まで1.9%の金利は固定ではなく変動します。現状の異常な低金利制度の継続は誰も保証しません金利Upは必至でしょう。

4、新築7~8年はそれ程オーナー負担の修繕費は掛かりませんが、これ以降修繕積立金や専有部分のリフォーム、設備更新負担が掛かります。30年間で約280万。

5、節税と言う事は、マンション経営が収支がマイナスで給与等の所得税が減額される(還付も)と言う事で、正常な経営ではないと言う事です。費用計上できる減価償却も年々少なくなります。

以上主な点を見ても、キャシュの毎月の持ち出し、5,000円がプラスに働く事は見当たりません。最悪「永遠にキャシュの持ち出し---」は現実味があります。
常に、マンションの資産価格がローン残高を下回り(=オーバーローン)状態になり、見通しが悪くなったから、売却する場合は、何百万もの補填(持ち出し)が発生し、大きい禍根を残す事になるでしょう。

余程のバブル景気が発生し、マンション価値、賃料もUPすれば、成功するでしょうが、とてもそこには大きいリスクがあります。

そもそも、「老後の団信があるから安心って何ですか?」団体生命保険(=団信)とは、貴方が死亡した場合は、残りのローンを保険金で支払い相続人(貴方の家族)がマンションを相続する事で、老後も健在で有ればローンを払い続ける事に変わりありません。

それ程妙味があるなら、業者が自ら投資して個人売り付けませんよ!

マンション経営は、素人では余程の経験と目利きの人でないと無理です。更に地方の人が東京の物件を見極めるのは至難です。

 更に、詳細に個別については、こちらから-------- http://www.iriscon.co.jp 

厳しい事を述べましたが、20年以上この世界を見てきた経験を記しました。僭越をご容赦下さい。

評価・お礼

juchda さん

2019/04/11 21:23

野口様

ご回答いただき、ありがとうございます。
知っておくべきポイントまでご教授いただき、大変助かります。

当方は不動産関係の知識も無ければ、東京の土地勘もなく、正直価格も高いのか安いのかちょうど良いのか分からない状態でした。
また、注意すべきポイントを踏まえた今後予想される展開も含め納得のいくものでした。
ご指摘いただきました点も含め再考させていただきたいと思います。

ありがとうございました。

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