野口 豊一(不動産コンサルタント、FP)- Q&A回答「住宅ローンの継承について」 - 専門家プロファイル

野口 豊一
不動産の売買、投資をFPの視点よりコンサルタント

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( 東京都 / 不動産コンサルタント、FP )
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住宅ローンについて

マネー 住宅資金・住宅ローン 2019/02/25 14:16

住宅ローンの名義変更について相談です。

夫の両親・祖父母が建てた2世帯住宅になります。
1階部分は祖父母名義でローン完済済みなのですが、
2階部分のローンが義父名義で1000万ほど残っています。
2年ほど前に義父母が離婚となり、義父母共に家を出ていくとなり、
その際に2階部分について名義を夫に変更したそうです。
ですが、ローンについては変更しておらず義父名義のまま返済を行っています。
現在のローンが4%ととても高く、できれば夫名義でローンの借り換えができればと考えています。
この場合、ありのままを現在の返済銀行へ相談しても問題ないでしょうか?
義父が住んでいない時点で契約違反となり、全て繰り上げ返済ということになる可能性はありますか?

よろしくお願いいたします。

しゅしゅんさん ( 愛知県 / 女性 / 32歳 )

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不動産コンサルタント

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住宅ローンの継承について

2019/02/25 20:26

不動産コンサルタント&FP 野口です。

しゅしゅん様の状況は判りました。
現ローン残高は¥1,000万ほどで、元所有者の義父からご主人にいつ頃名義を変更登記されたのでしょうか?
その名義変更されたとき、原因が売買、相続、贈与などが考えられるのですが、税務問題がかかわりますから、債務付資産移転となる筈です。このとき専門の司法書士などが関与したと思われるのですが、一切その話が出なかったのでしょうか?
一般に住宅(資産)を移転する場合は、「負債付資産移転」となり、資産と負債が釣り合っていれば、登記費用だけで所有権と負債(担保付)の変更を行うのですが、資産がローン残より大きければ、税務問題が発生します。
更に、しゅしゅん様は建物の事をおっしゃていますが、敷地の土地はどのようになって居ますか?建物が区分所有で土地の持ち分も分けておられるでしょうか?

今一度、土地、建物の登記簿をご覧ください。

これらが、十分判って理解の上、銀行に行かれ、「義父のローン債務」を継承する旨正直にお話しになった方が良いでしょう。当然乍ら、承継するご主人は返済能力が十分出ある事が前提です。

ローン金利が4%と高いから借換を先に出すと、銀行も人が運営しているのですから、話はうまく行きません。本来所有権移転時に銀行に行ってローン継承するのが基本ですから。

謝りから入り、手続きを聞き、最後にローンの金利DOWNの交渉でしょう。
余程、悪質な金融機関でない限り応じる筈です。

義父が住んでいるか、否かは大きい問題では有りません。

 更に、個別については、----- http://www.iriscon.co.jp から

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