不動産コンサルタント　＆　FP　野口です。

やましゅう様
　電話勧誘で、ワンルームマンションを3戸購入されてとの事。このような投資の危険性は30年以上前から指摘され、社会問題化しており、国交省は厳しく勧誘を規制いております。
全ての、投資マンションがダメではなく、不動産知識、不動産運用（経営）の経験のない素人が、自己資金が少なく、殆んどが投資ローンで、将来の資産形成、年金代わり、節税、生命保険変わり、相続対策などを謳いこれに飛びつく人が少なくないのです。

その裏には、おおきいRISKが潜んでいる事を自覚する人は、これには手を出しません。
又、近年不動産価格がUPし、一昨年まではRISKが和らいでいました。

昨年春より、スルガ銀行の投資不動産に対する不正が明になり、投資不動産対する融資はガクンと縮小し、市場は低迷しており、不動産ミニバブルが弾けた状態です。

やましゅう様は、この下降線に乗った状況と推察します。

今後上昇するのかは、判りませんが、恐らく多くの人はまだ下落か、横這いは極く限られた地域だろうと予測しています。私も同感です。

残念乍ら、首都圏でもこの3マンションは該当しないと思います。即ち、今後数年間は下降必至でしょう。例え、全体が横ばいでも”マンションは物理的に経年と共に劣化”します。
通常、年間2.5～3％ずつ減価します。当然賃料もDOWNします。


やましゅう様がおっしゃる、月間マイナス3万円との事ですが、固定資産税等を含めると年間50万円近くなるのでは？今後賃料、修繕費等を考えるとマイナスは膨らみが予想されます。

ですから、長く放置する事は一層のRISK増大を招きかねませんから、対処が必要です。
とはいえ、直ぐに慌てて”売却”と焦らず、しっかりと各マンションの現状を調査し、今後の様相と対策を専門家に依頼し、どこを、どの様にすべきかを提言を受けるべきです。

これを基にジックリと対処されるべきです。投資物件買取業者などに乗ってはダメです。

各マンションの、立地、配置、所階、規模、方位、眺望、築年数などで対処は、大いに変わってきます。

残念ながら、ローン金利は現状有り得ない高金利ですが、これの借換は殆んど不可能です。
新築2物件に賃料保証（サブリース）のようですが、売買時にはこれの解除が前提です。
お求めになった会社、又は子会社と賃貸契約をしておられる事と察しますが、ばあによってはこの解除に相当の解除料が必要か、期間を要します。<要注意＞

ざっくりと申しますと、購入価格で売却は殆んど不可能で、場合によってはローン残債をも下回るこの大いに予想されます。やましゅう様の貴重な他の資金補填が必要かもしれません。5年ほど現状のまま進んでこれが改善される確率は極めて少なく、なお一層の拡大の方が強くなるでしょう。

不動産は全く同じものが2戸と無い物です。しっかりと現地調査が欠かせません。
間もなく確定申告ですが、これも重要ですよ。

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