新築ワンルームマンション投資について
住宅・不動産 不動産売買 2018/07/31 15:22はじめまして。
2015年に新築ワンルームマンションを3件購入しました。
節税や年金対策などの説明を受け、納得して購入したつもりですが、結婚など自身の環境が変化したこともあり、
今後も保有してくべきなのか、悩んでいます。
毎月の収支が赤字なのと、特に今後金利が上昇した時などのリスクを考慮すると、
家族に迷惑をかけてしまうのではないかと不安でたまりません。
税金の事を考えると、5年は保有してから売却を検討する方がよいのか、場合によっては損切りしてでも
すぐに売却をしてしまう方がよいのか、それとも保有し続ける方がよいのか、客観的な意見を頂ければ幸いです。
・物件A
大阪府福島区 駅徒歩12分
面積23m2 1K 新築 1部屋
売買価格 1890万円
借入金 1650万円
金利 変動2.875% 35年
収入 6.5万円
返済 6.3万円
管理費 7600円
固定資産税 6.4万円
持ち出し 約5500円/月
固定資産税 6.4万/年
・物件B・C
京都府下京区 駅徒歩10分
面積22m2 1K 新築 2部屋
※以下は1部屋あたりの金額
売買価格 1820万円
借入金 1810万円
金利 変動2.4% 35年
収入 6.5万円
返済 6.3万円
管理費 7700円
固定資産税 6.4万円
持ち出し 約6000円/月
固定資産税 6.9万/年
⇒確定申告後の還付金を考慮すると、現状3室合計で約34万/円の持ち出しが発生
個人
年収620万円 会社員
貯蓄 1000万円
31才 関西在住
また、もし売却する場合はどのような所に依頼をしたらよいのでしょうか。
購入先に言うと必ず保有を続けろと言われると思いますが、別で見積もり相談等を実施した場合も
何かトラブルに発展しないか心配です。
どうぞアドバイスよろしくお願いいたします。
SH102さん ( 大阪府 / 男性 / 31歳 )
購入したワンルームマンションの対処について
- ( 4 .0)
不動産投資コンサルタント&FP 野口です。
SH102様が、ご購入されたワンル-ムマンション3戸は、同一業者からのものと推測します。
この3戸を今後どう扱っていくのかを考える場合には、3つの括りから考えます。
1、現マンションの資産価値、賃貸の方向性
2、キャシュフローを中心に現状から予測
3、ご自身のライフプランと家族との位置づけ
以上から、考えますとやや資料が不足しますが、ポイントを私乍ら述べさせていただきます。
1、現マンションは、大阪、京都にありますが、いずれも最寄駅に徒歩10分以上あり、大きいハンディがあります。専有面積が、22~23平米とやや狭い。マンションの価格が、2015年当時に出は割高だったのではないか。マンション規模、所在階数、建築内容などが影響します。
現状の収入(賃料等6.5万)賃貸条件は新築時のまま推移している、賃貸管理(サブリース)などの状況によってはリスクが異なります。地域・立地によっては賃料が大きく変化する場合があります。資産価値=売却可能額がこれらによって決まります。築年数と共に。
2、現状のキャシュフローがマイナス(赤字)との事。Aの金利2.875%は高過ぎます。B、Cも2.4%で割高です。しかし、借換等は難しいでしょう。
管理費等の費用や当然現情勢では、年数が経過すれば賃料がDOWNは避けられません(稀に賃料がUPする地域もあります)。専有部分のリフォーム、修繕費も今後発生します。
確定申告によって、税還付も減価償却費の減少で少なくなっている、空室リスクでしょう。
これらをもとに、長期予想のキャシュフローを作成し、1の資産価値と連動して勘案が必要。
3、SH102様ご自身の今後の経済情勢をプランされる事です。
家族全体で収入がドンドン増え、支出も増えるが、大きな支出(マイフォーム費用、お子様費用など)も少なく、長期に亘って当面の赤字は持ちこたえられる。寧ろ資産形成をしたいのであれば、ローン繰上返済をして、現状保有でしょう。
逆に、今後の収入出費を考え、節税も限界があり、不安要素を抱えるのが耐え難くなればマンション投資から脱却をお考えでしょう。
売却価格とローン残高との乖離が有り自己資金で補填が必要になるでしょう。どれから売却するかそれぞれの、情勢を見極めてる必要が有るでしょう。
購入会社と現在の繋がりは、有るのでしょうか?サブリース(家賃保証型)か、賃借人の管理(賃借人募集・代金収納)等でしょう。
いずれも、それぞれ契約は個別で売買契約とは別々の筈ですから、売却しようとも自由なはずですから、断る必要は有りません。逆に、分譲会社は買い取る(安値で)と言って再販でまた儲けようとするでしょう。
これらを総合的に考え、専門家にサポートを受け、SH102様ご自身に最も合った選択をされるよう進言いたします。
私も毎年関西地区を回っていますが、東京と違って関西はやや情勢が異なってきています。
やや具体性の欠けましたが、個別分析が欠かせません。
個別の事は、こちらから----http://www.iriscon.co.jp
評価・お礼
SH102 さん
2018/08/01 13:56
早々の回答ありがとうございます。
当面赤字は持ちこたえられるのですが、将来的な事を考えると
精神的に苦しく感じているのが現状です。
ご指摘の通り金利も高く、今後も上昇のリスクがあることから、
基本的には売却の方向で検討したいと思います。