岡崎 謙二(ファイナンシャルプランナー)- Q&A回答「投資マンションについて」 - 専門家プロファイル

岡崎 謙二
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岡崎 謙二

オカザキ ケンジ
( 大阪府 / ファイナンシャルプランナー )
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投資用マンションについて

マネー 不動産投資・物件管理 2011/10/23 16:36

当方は42歳会社員で、年収1500万円、預貯金1000万円程度、持ち家無しです。
妻と5歳の娘がいます。投資マンションを大阪長堀に2件、京都河原町に一件所有しております。所有物件は以下の3件です
A. 平成10年購入、購入時 1770万円。現在、築13 年、 60000円にて賃貸中。
  30年ローン(全額ローン)変動金利2.92%、返済 74200円/月、残債 770万円。
B.  平成10年購入、購入時 1620万円。現在、築13 年、 58000円にて賃貸中。
  30年ローン(全額ローン)変動金利2.92%、返済 72400円/月、残債 1080万円。
C.  平成12年購入、購入時 1650万円(手出し250万)。現在、築11 年、 54000円にて賃貸中。35年ローン 変動金利3.675%、返済 69000円/月、残債1338万円。

他に、管理費、修繕積立金、固定資産税、都市計画税等でおよそ50万円/年の支払い(3件分)があります。還付金は、毎年所得税約40万円、住民税約10万円程受領しております。

ここ2,3年でやはり家賃、減価償却費が下がりほぼローン額と家賃差額が分だけ損を生んでいます。およそ年52-53万というところでしょうか。Aだけは繰り上げ返済を行なってきました。
このままいけば、金利上昇、空家、修繕費などの問題がでてさらに手出しが増えると考えおります。
現時点ではAの全額繰り上げ返済にてなんとか家賃、減価償却費の減少をカバーでき、逆に年20万位の黒字が出るのではないかと考えております。今後を見据えて、繰上げを行なって行くべきか(それは一件集中がいいのか、三件分散がいいのか)、あるいはどれかを売却するかなど悩んでおります。どなたか良いアドバイスをいただければ幸いです。

masterさん ( 山口県 / 男性 / 42歳 )

岡崎 謙二 専門家

岡崎 謙二
ファイナンシャルプランナー

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投資マンションについて

2011/10/24 18:40
( 4 .0)

大阪の独立系FPです。
私も築13年堀江に物件があるため、良く理解出来ます。
基本的には繰上がよいでしょうが、実際には貯蓄やお子様の進路によりアドバイスが変わります。また信販会社のローンでしょうから手数料高いので注意です。
どちらにしてもマンション投資は長期戦で検討が必要です。上記記載のように貯蓄額などの今後のライフプラン次第でしょうから詳細をご相談の場合はご連絡頂ければと思います。

評価・お礼

master さん

2011/10/28 23:10

アドバイスありがとうございます。
ローンの借り換えを行いたいと考えるようになってきました。
私の場合それはかのうなのでしょうか?
もしそのような対応をしていただける金融機関があるとすればどこでしょうか?
ご教授いただければ幸いです。

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