岡崎 謙二(ファイナンシャルプランナー)- Q&A回答「投資マンション 金融機関を選択しましょう」 - 専門家プロファイル

岡崎 謙二
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オカザキ ケンジ
( 大阪府 / ファイナンシャルプランナー )
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投資用マンションローンの返済について

マネー 不動産投資・物件管理 2011/10/09 19:35

初めて、質問させて頂きます。
私は、公務員で47歳、社会人の長女、専門学校の二女(自宅外)がいます。
現在、都内に投資用マンションを3室持っています。
今回自宅用マンションの購入に当たり、この投資用マンションを持っている事がネック(残債の全て又は一部を返済しないとローンを組めない等)となり、繰り上げ返済を考えるようになりました。

3件の購入時期、返済残高、家賃保証、毎月の持ち出しは、それぞれ
2009年、A 1785万円、72300円、+2203円
      B 1447万円、61200円、+4364円
2011年、C 2507万円、88200円、-10890円 
で、ローンは全て同じ銀行の変動金利 2、775%です。

現在、年収は税込みで800万円程、貯蓄は6000万円程(共済貯金1、5%で貯蓄中)ありますが、住宅ローンを預金連動で借りられることになったので、2500万円程はそちらに預金予定です。
住宅ローンを組めることになったので、無理に繰り上げ返済はしなくてもよいのですが、一棟づつでも返済た方がいいでしょうか。毎月のローンは家賃保証で賄えており、毎月の持ち出しが4323円ありますが、今のところ負担にはなっていません。
繰り上げ返済すべきか、するとしたらどの物件からすべきか、借り換えで預金連動投資用ローンの利用がいいのか、地方銀行から1、7%程で借り換えの話もあり悩んでいます。
現在のローン会社の返済解約金(違約金)が1年未満で2%、1から3年で1、5%、かかるため、それらも考慮してどうしていくのがいいのかアドバイスをお願いします。

悩めるかーさんさん ( 静岡県 / 女性 / 47歳 )

岡崎 謙二 専門家

岡崎 謙二
ファイナンシャルプランナー

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投資マンション 金融機関を選択しましょう

2011/10/11 21:12
( 4 .0)

公務員の方からの投資マンションの相談は多いです。(公務員のFPサイト⇒http://www.56fp.com)電話営業でしょうか?
さて基本的には1年未満はジャックスなど信販系ローン会社は手数料が高いので、このまま払い続けて1年以上経過がよいでしょう。
どうしても自宅購入を検討されるなら他の銀行を当たられましたでしょうか?公務員という職業は銀行が住宅ローンを取り扱いたいものですから、投資案件とは別個で考慮するところもあります。

評価・お礼

悩めるかーさん さん

2011/10/12 12:18

アドバイスをありがとうございます。
電話営業です。デメリットの説明を受けず、と言っても勉強・確認不足の自分の責任ですね。
繰り上げ返済については、やはり返済違約金が高いのでもう少し経過をみることにします。
投資物件を短い期間で購入してしまったためか、公務員といえどもどこの銀行にも警戒?されてしまいました。やっと、預金連動ローンで借りられることになりホッとしたところです。
今回、自宅ローンを組むために苦労したので焦っていましたが、アドバイスを参考にさせていただきます。ありがとうございました。

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