森本 直人
モリモト ナオトフラット・変動のミックスから、変動一本に借り換え
マネー 住宅資金・住宅ローン 2012/02/27 23:3135歳の会社員です。共働きで年収は合算で1000万円、子供は1歳です。貯金は200万円程度です。
2010年にマンションを購入しました。
借入額は3200万円で、フラット35(2.7%、当初10年ー1%、11〜20年ー0.3)と地銀の変動(1.225%)半額ずつです。
借入から2年、満期がきた定期預金で繰り上げ返済を何度か行い、残債は2300万円(割合はほぼ半々)、毎月の返済額は9万2千円です。今後も定期的に繰り上げ返済の予定で、計算通りならば、あと12年で完済予定です。
金利的には満足しているのですが、フラットは100万円、変動は50万円単位でしか繰り上げできず、不便です。フラットの団体信用生命保険費用(今年は4万円)も無駄のような気がしております。
そこで今回、ソニー銀行への借り換えを検討しております。当初は変動(1.125%)で借り、金利が上昇しそうになったら中期の固定金利にするプランです。借り換え手数料は28万円程度で、フラットの団信保険料で相殺でき、返済額は月6000円減ります。これまでは貯めてから繰り上げしていましたが、ソニー銀では、毎月返済額と同額を毎月繰り上げしていくつもりです。
試算ソフトでは返済期間も2年ほど短縮できそうですので、借り換えに気持ちが傾いているのですが、無謀でしょうか。ご意見お願いします。
リックルードさん ( 北海道 / 男性 / 35歳 )
金利上昇にご注意を
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リックルード様、はじめまして。
ファイナンシャルプランナーの森本直人と申します。
変動一本に借り換えるかどうかで、悩まれているのですね。
確かに、今の金利水準でシミュレーションを実施すれば、変動一本の方が有利になるケースが多いと思います。
ただし、今の金利水準が、この先、ずっと続くかどうかが、最大の問題です。
私にも、将来のことは、正確には分かりませんが、今後、「悪い金利上昇」が起きる可能性は、いろいろな経済の専門家が指摘しています。
景気が回復して、自然に金利が上昇するのは、「良い金利上昇」ですが、「悪い金利上昇」は、日本国債への信認が崩れて、金利が急上昇するパターンです。
今は、日本国債は、主には、家計の金融資産によって、直接的、間接的に買い支えられていますが、貿易赤字の拡大などもあり、近い将来にデッドラインを超えてしまうのではないか、とささやかれています。
それがいつか、という点は、正確に分かる人は、いませんが、最近は、政府による「休眠口座」の活用案まで浮上していますし、個人的には、緊張感を持って、金利水準を見ています。
なお、「悪い金利上昇」の場合は、金利の上昇を見てから、固定に借り換えていたのでは、おそらく間に合わないと思います。
その際、フラット35は、やはり、保険の機能を果たしてくれますし、固定の低金利で、超長期の資金を借りられる権利を持っているというのは、思いのほか、すごいことです。
繰上げ返済にしても、経済の混乱が起こった時は、収入の減少などもあり得ますし、手持ち資金が多めの方が、安心ですので、その辺のバランスもよく考えてみてください。
同じ条件で借り直すことはできません。
以上、判断材料として、ご参考になれば幸いです。