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森本 直人
モリモト ナオト
新婚夫婦の住居について 賃貸か一戸建て購入か迷っています
マネー 家計・ライフプラン 2011/07/10 20:20初めて質問させていただきます。
住まいについて知識がなく、無知な部分がある場合はご容赦ください。
賃貸アパート（6-6.5万／月 共益費、駐車場代込）を検討していましたが、
一戸建て購入の話が出てきています。
但し、今の居住予定地は二人の勤務先の中間地点になり、ゆくゆくは主人の実家へ
引っ越す予定があります。
引越し予定時期については、子供ができ、中学卒業するまでとして15年程度住むと想定します。
そこで次のパターンを想定しています
・諸経費込み2000万の物件（3LDK、土地付）に15年程度住み、50歳前に主人の実家周辺に3000万程で住宅を購入。
45歳程で今の土地を離れたら賃貸で貸し出し、主人の実家近く（最初の居住地とは50km程度離れています）に、一戸建てを購入したとします。
主人の実家あたりは地価が安いため、3000万程度あれば十分に一戸建てが購入可能です。
・賃貸で、6.5万の３LDKを借りた場合、15年で少なくとも1,300万程かかると計算。50歳前に主人の実家周辺に3000万程で住宅を購入。
試算に自信はありませんが、差額700万程度ということになり、2000万の内400万は土地の売値と考えているので、差額300万と考えています。
しかし現在購入予定の住宅も少なくとも15年過ぎた物件を賃貸で貸し出し、採算が取れるのか疑問です。
（不動産業者の方は、一戸建て3LDKなら借り手が付かないことはまずない、と言いますが…）
一般的には最初は賃貸で、40歳前後でマイホーム購入となるところですが、
お金の部分で考えたらよりよい選択はどちらなのでしょうか。
収入としては、夫婦共に30歳程度で、
夫：500万
妻：400万
貯蓄500万程度
妻は主人の実家周辺へ移った場合、正社員で働ける保障はありません。
拙文で恐縮ですが、ご指導いただければ助かります。
どうぞよろしくお願いいたします。
mame!!さん （ 静岡県 / 女性 / 28歳 ）
時代に合わせた選択を
- ( 5 .0)
mame!!様、はじめまして。
ファイナンシャルプランナーの森本直人と申します。
ご相談の件、もし私が同じ立場ならという視点でいえば、
「最初は賃貸で、40歳前後でマイホーム購入」のプランで考えると思います。
試算も拝見しましたが、これは、
固定資産税や住宅ローン利息、火災保険、修繕費等は、考慮されていますか？
購入時諸経費込み2000万の物件の15年後に残る資産価値が、仮に土地400万、建物300万だとすると、15年間で消える資産は、「1300万＋上の諸費用分」となるのではないかと思います。
それに、古い建物だと、建物部分の評価額はほぼゼロか、取り壊して更地にする費用分マイナスという査定になることもあります。
貸すにしても、物件の資産価値が低ければ、それほど高い家賃は設定できないのではないかと思います。
（だったら買えばよいということになってしまいますので）
また、日本は地震大国ですから、震災リスクを考慮しないわけにはいきません。
仮に賃貸との比較でトントンであったとしても、震災リスクが乗せられてしまうと、リスクに見合わない感じもします。
インフレ時代を過ごした親世代の人たちからアドバイスを受けると、マイホームは早く買った方が得、ということになりがちですが、デフレ時代は、少し違うという点を意識してみてください。
これからの日本は、人口減少の問題も抱えることになります。
ちなみに、今は、投資信託などで、成長性の高い新興国に投資する手法も一般的になりつつあるのですよ。
以上、ご参考になれば幸いです。
評価・お礼
mame!! さん
2011/07/11 22:40
ご回答ありがとうございます。
不安に感じていた、資産価値についてとても参考になりました。
地震リスクについては、ざらっと調べたところですが、購入検討物件は内陸ですが津波が来る可能性のある地域ということで、地価が下がり気味なための格安物件なんだろうと推測していたところでした。
またご指摘のとおり、インフレ時代を過ごしていた親世代からの提案です笑
無駄のない的確なご教授ありがとうございました。
物件購入はやはり見送った方がよさそうですね。
森本 直人
2011/07/12 13:23
mame!!様、コメントありがとうございます。
資産価値については、そうですね。日本は、地震リスクもありますし、人口減少社会に入ると、対象となる不動産が値上がりしにくくなりますので、住宅ローンは、思いのほか、ハイリスクです。
私が同じ立場ならという視点で考えても、
金融商品を使った海外投資の方が、安心かなと思いますので、ぜひそちらの方も調べてみてください。
特に今は、歴史的にみてかなりの円高水準にありますので、スタートするタイミングとしてもそれほどわるくないのではないかとみています。
みんながやる前にやる、みんながやり始めたらやめる、というは、資産運用のちょっとしたコツです。
但し、いずれにしても値動きのある話ですから、もしもその場合は、ぜひ専門家と相談しながら進めてみてください。ご参考です。
