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収益マンションをどういう買い方するのがベストでしょうか
住宅・不動産 不動産売買 2013/03/18 18:57初めまして。私自身素人でよく分からないのですが、夫が収益不動産に興味を持っていまして、いくら反対しても聞かないので、収益マンションをどのように買えばいいのか（節税対策も含めて）教えてください。
[概要]
夫 46歳会社経営 私 40歳専業主婦
年収 約2000万円
預貯金 約10000万円
保有不動産 自宅 大阪市内 評価額7000万円（無借金 相続）
大阪中之島3500万円1室（現金購入） 神戸三宮3000万円1室（現金購入）
（上記2室で年間450万（表面）入ります）
今回取引銀行が主人に会社の付き合いもあるので収益不動産を買うなら年利1.4％程度で融資出来るとの話を持って行ったようです。
会社の財務内容は非常に良いみたいで、借入金もありません。
取引銀行的には個人で買うのでも会社名義で買うのでもどちらでもいいみたいです。
私個人的には借金してまで買うのはどうかと思いますが、主人は節税や相続対策の意味もあるから個人名義で借入して購入したいの1点張りです。あと全額現金で買うと税務調査が入る確率が高くなるので借入しないといけないそうです。
今回主人が購入を検討しております物件は下記の2点です。
A阪急関大前駅徒歩3分 12000万円 1R 12室 平成6年築 鉄骨造 表面利回8％
B阪急岡本駅徒歩5分 13500万円 1R 10室 平成8年築 RC造 表面利回6.5％
節税対策や買い方も含めて上記２点を無理して買うメリットがあるのかどうかなど教えて頂けると幸いです。主人は死ぬまでに最低１０件の１棟マンションを保有するつもりのようですが、破綻するのは避けたいのでお手数ですがアドバイスのほどよろしくお願いいたします。
ロリンザーさん （ 大阪府 / 女性 / 40歳 ）
収益不動産購入 by みなとアセット 向井啓和
- ( 5 .0)
ロリンザー様
ご質問内容拝見しました。正直旦那様はまだ不動産投資の素人であると感じました。と言うのは現在所有の物件が以下の2戸で450万前後の表面収入であるという所からです。（あまり高い収益を生んでいません。）
大阪中之島3500万円1室（現金購入） 神戸三宮3000万円1室（現金購入）
また、節税対策と言うのは厳密にいえば不動産投資においては「出来ない」と言う事を認識されていないことからして危なっかしい気がします。
個人が行う不動産投資では節税は出来ず、「税の繰り延べ」は出来ると言う事をご理解されていない様です。何れ売却や相続が発生した場合に税を払う必要が出ますので実際は節税は出来ないと言うのが現状です。（また、そもそも物件を買う事で翌年からは収益が上がってしまいますので寧ろ所得税の税額は増加するはずです。）
ただ、「税の繰り延べ」は年収の平準化をもたらす事が出来るかもしれません。年収の上下動が大きいビジネスをされている場合には安定性をもたらすかと思います。（年収の高い年に不動産を購入されると不動産投資から赤字が1年だけ出ます。翌年以降ご自身の経営が低迷する場合に不動産の収入が助けになります。そういった意味での平準化です。）
不動産の買い方でいえば旦那様の場合は資産運用法人を設立されて購入される事をお勧めします。法人での購入であれば個人の収入と合算する必要はありませんし、税率の低い法人税が適用されます。
（また、相続や贈与の際なども柔軟性があります。詳細は書きませんが…）
また、資産運用法人の場合には連帯保証人が代表者である旦那様だけで済みますので家族への影響は抑えられると思います。
ただ、この様な投資を巡って家族に亀裂をが入る様な事例も散見されますので、ロリンザー様も共に不動産投資やそれに関する事を共に学ばれる事をお勧めします。その場合もただ一人の意見を聴くのでは無く複数の情報源を持たれる事をお勧めします。
評価・お礼
ロリンザー さん
2013/03/21 08:21ありがとうございました。主人に聞いてみたところ、もうすでにお金は用意してあるようです。（銀行→会社→主人）年利は1.4%です。このお金で良さそうなマンションを探して言い値では買わず希望する指値で即金購入するらしいです。それでダメなら次に行くみたいな感じでしょうか。
向井 啓和
2013/03/25 12:27
評価ありがとうございました。
過去買われた区分の物件を拝見すると若干高く買われた様に思えるので収支分析はされる事をお勧めします。
