向井 啓和(不動産業)- コラム「固定金利で借りるべきか変動か?」 - 専門家プロファイル

向井 啓和
みなとアセットマネジメントの向井啓和 不動産投資のプロ

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ムカイ ヒロカズ
( 東京都 / 不動産業 )
みなとアセットマネジメント株式会社 
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固定金利で借りるべきか変動か?

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一棟物不動産投資 2009-03-28 10:00

固定金利で借りるべきか変動か?




不動産投資ローンを受けて物件を買う際に固定金利で行くべきか、変動金利でしばらく行くか?

金利の相場観が大きな影響を与えます。皆様は金利は更に下がると思われますか?それとも金利は上がると思いますか?

金利が上がると思われるのであれば固定金利、下がると言えば変動金利というのは常識中の常識です。不動産投資をやろうとしている人には何の解説も必要ないでしょう。

では2棟、3棟と物件をある程度継続的に購入する予定の方の場合にどちらが良いでしょうか?

答えは固定金利です。なぜでしょうか?



1棟目を完全変動金利で買った場合に、マイナスに響く可能性があるからです。物件の融資を審査する際に銀行は各行毎に「ストレステスト」と言うシュミレーションを行います。「ストレステスト」とは現オバマ政権下でもたびたび出てくる言葉ですが、最悪の事態等を想定して損失額のシュミレーションをする手法です。

例えば、GDPが年率マイナス5%で、失業率が10%で、住宅ローンの延滞率が10%の場合に金融機関はどれだけ現在の債権が不良債権化するか等をシュミレーションしています。それと同じ事を個人融資の際にも行います。

その代表的なポイントは借入金利が大幅に上がった場合というシュミレーションです。


ストレステストに関して簡単に説明されています。日本銀行(大規模金融機関におけるストレステスト)http://www.boj.or.jp/type/release/zuiji/kako02/bis0003a.htm




2棟目購入時の審査の手順をご紹介しますと


2棟目の物件単体の融資額が金利が上昇することによってマイナスを被るリスクを調べて、その物件そのもののキャッシュフローがプラスになるかチェックするのは当然の事として行いますが、1棟目の既存借入が変動金利借入の場合も同じ様にチェックが入ります。

その際に、ある銀行では金利前提を6%にしてキャッシュフローがプラスになるかマイナスになるかのチェックを行います。つまり、場合によっては20年間金利が6%というシュミレーションをクリアしなければならない可能性があります。(銀行の細かいシステムは図りかねますが、最悪の場合はそういう数字になります。)

ポイントになるかも知れないのが通常一番多い固定金利期間があって一定期間金利が固定されている場合です。

もし、借入期間は20年だとしても5年間は固定金利期間となっていて2.5%で固定されていればその期間は2.5%でシュミレーションされます。借り入れて間もない時期は特に残債も大きいので金利を6%等に上げてシュミレーションされると相当苦しい形になりますが、固定金利期間があればその期間はこのシュミレーションで2.5%の金利を使いその後6%にあがったらというシュミレーションになります。

これは、

5年2.5%その後変動金利のキャッシュフロー > 全期間変動金利のキャッシュフロー     




という図式になります。(これはあくまでも金利が6%になった場合の銀行のシュミレーションです。実際は異なります。)

従いまして、変動金利で借りている人の投資不動産のポートフォリオは固定金利でかりている人のポートフォリオに比べて銀行評価が低くなります。

1棟だけでは無く継続的に2棟、3棟と物件を購入したい方は長期でなくても良いのですが、ある程度の金利固定期間を選択されておいた方が良いです。


(注意点としては固定期間中は期限前返済や期限前返済において特別に費用が掛かるという事です。銀行間のスワップ取引のヘッジが関係している為そうなりますが、細かい説明は省きます。)



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