向井 啓和(不動産業)- コラム「不動産投資 ‐ 手数料買い分かれ物件」 - 専門家プロファイル

向井 啓和
みなとアセットマネジメントの向井啓和 不動産投資のプロ

向井 啓和

ムカイ ヒロカズ
( 東京都 / 不動産業 )
みなとアセットマネジメント株式会社 
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不動産投資 ‐ 手数料買い分かれ物件

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一棟物不動産投資 2009-01-17 08:00
投資用不動産の場合には物件情報の入手先が多岐に渡ります。弊社の場合には、レインズ、アットホームは元より、過去の取引先、銀行から紹介を受けた他の不動産会社、会計事務所や税理士側についている不動産会社、ヤフーやグーグルの検索で問い合わせをされる業者さん等となります。


物件としては売主物件も一般仲介物件も他社専任物件もありますが、その中には買い分かれ(買い方分かれ)物件というのもございます。この買い方分かれ物件を簡単にご説明しますと、買主側に業者が2社入るという状態を示します。


倒産物件や任意売却物件に良くある事ですが弁護士、サービサー、会計士等の売主サイドは一社専任で窓口の業者を作ります。その窓口業者から物件をもらった業者が自社の顧客に該当する物件の購入を希望する人がいないので他社に物件を回すという状態になります。


その回される先の業者に多様なエンド顧客がいるという認識でその様な動きになります。多様なエンド顧客が居る業者という認識をされると非常に早いタイミングで良好な物件が回って来ます。サービサーや弁護士側に付く業者が「卸業者」だとするならば、エンド顧客をつかんでいるサイドが「小売」になります。


他のビジネスと同じ様に卸をしている業者というのはエンド顧客との接触にあまり積極的でありません。例えば、築地のマグロ卸の方は個人には商品を通常売らないですよね?卸は「仲卸」か飲食店に直接商品を入れます。仲卸も個人相手は面倒がって普通は取引しません。それと同じ様な現象が不動産取引でもあります。


弊社は基本的には小売サイドに徹しているので個人顧客のニーズを確実に把握する様にしております。その中で物件を直接売主から提供を受けて紹介する場合も、卸から紹介を受けた物件を紹介する場合も、仲卸から商品提供を受けた物件を紹介する場合もあります。



1. 売主→弊社(卸・小売)→お客様
2. 売主→他社(卸)→弊社(小売)→お客様
3. 売主→他社(卸)→他社(仲卸)→弊社(小売)→お客様*

(*仲卸が多くなりすぎると情報が遅れたり問題ありますのでこの形がマックスです。)


この場合小売サイドとして気にする事は一点、「顧客の求めている物件に一番近い物件は何か」です。どこのルートであれ最善の物件を紹介するのがベストと考えています。買い分かれ物件が顧客にとって最善の物件である場合も多々あります。http://www.minato-am.com/
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