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大槻 圭将
オオツキ ケイショウ
持っているマンションを賃貸にする場合
住宅・不動産 住宅賃貸 2012/10/23 20:15教えてください。今築２０年のマンションに住んでいます。
ローンは残り1800万円です。
このたび新しく.マンションの購入を考え売却しようとしましたが、1000万円以上残債が残ることがわかりました。
そこで今のマンションを賃貸にだして、新しく家を購入してはどうかと営業に勧められています。
ローンは住宅ローンと、普通の銀行のローン（金利が高いもの）になるとのことでした。
これは仮審査は通ったらしいのですが、いまひとつ気持ちが決まりません。
また買い換える場合はどうなるのでしょうか？
今住んでいるマンションを賃貸にだしていつごろ売却するのが一番損がないのでしょうか？
またいざ売るときにやっぱり差損がでた場合、それは手持ち金で払わなければいけないのでしょうか？
1000万以上の差損があるマンションを賃貸にしたほうがいいのか、メリット、デメリットをおしえてください。
ちなみに賃貸にだす場合銀行が家賃保障をつけてくれました。
なので借り手がつかなくてもそんなに損はでないそうです。
ssssさん （ 神奈川県 / 男性 / 30歳 ）
売却差損が出るマンションは賃貸運用で
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ローン購入して居住しているマンションを売却しようとしたら「売却価格よりローン残債が大きい（売却代金に手持ち資金を追加しなければ残債を返済（抵当権の抹消）ができない）」ケース、よくございます。
選択肢は３つ。
1.売却せずに住み続ける
2.差損を手持ち資金で埋めて売却する
3.賃貸運用する
結論から言うとまずは「1」をお勧めします。ただ、「他のマンションを買いたい（買うことができる）」のであれば「3」をお勧めします。
1,000万円の手持ち資金で穴埋めして売却するよりも、賃貸運用で残債を減らしながら景気・相場が上がってきて差損穴埋めをする必要がなくなるタイミングをお待ちになられてはいかがでしょうか。
むしろそのまま運用し続ける方がベターな場合も多くあります。
たまに「売るタイミングは早い方がいい」という話も耳にしますが、売り物件を受注したい業者さんの営業トークである場合もあります。
確かに築が古くなると、その物件に住宅ローンが付きにくくなるのは事実ですが、手持ち資金で穴埋めしてまで「今」売却する、そのメリットって実は少ないケースが多いです。
あとひとつ、賃料保証にも色んな契約があります。事前に「保証賃料の価格改定の時期」等の確認もされることをお勧めいたします。
評価・お礼
ssss さん
2012/10/26 06:24ありがとうございます。
