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大槻 圭将
オオツキ ケイショウ
B.堅めの賃貸マンション経営 のコラム一覧
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B024.一棟モノ購入後にやっておきたい3つのこと vol.03
昨年春ごろから上がり始めた「空室率」。
その原因は相続税対策と低金利ローン競争からの「供給過多」。
そもそもマーケットが小さなエリアにもアパートの建設ラッシュが相次ぎ、需給バランスが激変しました。
弊社で管理をさせて頂いているエリアでも、乗降客数が1万人に満たない駅に、類似競合物件が「4月竣工の新築だけで200戸」、なんていうこともありました。
ファンドバブルのころは都心R...(続きを読む)
B023.一棟モノ購入後にやっておきたい3つのこと vol.02
無事決済が終わり稼働を始めた物件。ここでやっておきたい二つ目のこと。それは「所有物件がそのマーケットの中でどのポジションに位置するかを把握する」ことです。その方法は「前後1駅、計3駅の地場仲介業者、そしてそこにつながるターミナル駅の仲介業者を回る」ことが一番の近道です。私どもノースエステートは管理会社として当然行っている業務ですが、実はオーナーにもお勧めしています。自ら仲介業者を回ることで少なくと...(続きを読む)
B022.一棟モノ購入後にやっておきたい3つのこと vol.01
良質な収益物件を見つけ、銀行のローン審査をクリアし、諸々の手続きを終え、めでたく物件を購入。あとは若干の空室を管理会社に埋めてもらえば後はオートマチック。
ではなく、たった３つ、ぜひオーナーにやって頂きたいことがあります。今回はそのひとつを。その1.近隣への挨拶を兼ねた聞き込み調査これは近隣の物件所有者との関係性を良好に、という以外に、意外な収穫があります。下記は当社管理物件であった「知らなかった...(続きを読む)
B020.不動産投資ではなく「不動産経営」という視点を。
「不動産投資」は、株式投資やFX投資と異なる点があります。そのひとつに「ファイナンスが付く」つまり銀行からの融資がつく、という点が挙げられます。なぜ不動産投資にだけファイナンスが付くのか。これはもちろん「銀行が不動産に抵当権という担保を設定できる」という要因が大きいのですが、もうひとつ「他の投資より事業性が高い」という点も寄与していると思われます。投資したFXでポジションが大きくマイナスになった時...(続きを読む)
B019.自宅購入後の急な転勤辞令に迅速対応
せっかくご購入された戸建、なのに急な転勤の辞令。
私が留守宅のリーシングを担当させて頂いたオーナーの中には、「自宅購入=住宅ローンを組む」が会社に知られると、上層部の「辞めないだろう」という考えなのか転勤の辞令が出るとか。
そんな無慈悲なことは無いだろうと思っていましたが、その方に紹介いただいた同僚の方からも同じ言葉が、、。世知辛い世の中です。
奥様も転校や引越だけでもバタバタ...(続きを読む)
B018.貸すも借りるも「賃貸戸建専科」
弊社が主力とするレジデンスは区分所有（マンション）だけではありません。
実は結構な数の戸建を管理しております。
海外転勤、リロケーションでの留守宅を安全安心に賃貸運用できるよう、10数年のノウハウで日々専門スタッフが管理しております。
フットワークの軽い初期対応による借主様との円滑なコミュニケーション、海外オーナーへの画像を添付した報告等、お伝えしたい業務のクオリティは多くございます。
...(続きを読む)
B016.24時間換気システムに花粉対策を。
ノースエステートで募集しているVerona（ヴェローナ）シリーズのディベロッパーさんの計らいで、シリーズの最新レジデンス、Verona王子神谷LussoとVerona The Akabane Lussoに花粉症対策をしてもらいました。換気システムは、どうしても外気がそのまま入ってきます。空気中には花粉や埃、排気ガス、放射性物質等が浮遊しますが、これからは特に花粉です。通常5,000円前後のフィルタ...(続きを読む)
B015.照明をすべてLEDに。最新のヴェローナシリーズから思うこと
先日竣工した投資向けマンションを見てきました。東京は赤羽のシングルレジデンス「Verona the Akabane russo」（ヴェローナ・ジ赤羽ルッソ）このデベのシリーズは新築が建つ度に、面白い新発見があります。ファザードの素材はガラス、タイル、ミラーを複合したような質感で、他では見ません。居室内の照明はすべてLEDになっていました。（後から確認したところ、管理人室に至るまで棟内すべての照明が...(続きを読む)
B014.実はこんなに快適に！エアコンの高圧洗浄
今日は我らがノースエステートの管理物件をパトロールです。
遠方に住む賃貸オーナーは物件を実際に見ることができません。大切な資産をお預かりしているので、特に用はなくても定期的にパトロールに出動しております。
この物件では弊社プロパティマネジメント部のリフォーム課でエアコン洗浄をしていました。
エアコン洗浄、みなさんも聞いたことはあると思いますが、その効果は絶大です。
例えるなら...(続きを読む)
B013.ペントハウス的住戸の屋上をルーフバルコニーに
今日は大田区大森西に出没しました。
屋上にポコンと建つような住戸ってたまにありますよね。
今回ご相談を受けた住戸がまさにそれでした。
ただ、屋上部分を開放しているので、下の階の方も出入りするんです。
そこで、ペントハウス用に屋上部分を区切って、専用のルーフバルコニーにしましょう、と。
で、15畳位のSTUDIOタイプに45平米のルーフバルコニーが完成しました。
ペット可です...(続きを読む)
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