大槻 圭将(不動産業 不動産コンサルタント)- コラム「B025.空室率が上昇する中で迎える繁忙期、オーナーがやるべき3つのこと。」 - 専門家プロファイル

大槻 圭将
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大槻 圭将

オオツキ ケイショウ
( 東京都 / 不動産業 不動産コンサルタント )
株式会社ノースエステート 代表取締役
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B025.空室率が上昇する中で迎える繁忙期、オーナーがやるべき3つのこと。

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B.堅めの賃貸マンション経営 2018-10-15 15:11


近年の不動産投資ブームで明らかに供給過多の様相を呈する中、オーナーができることは何なのか。

今回は3回に分けて「できること」と言うよりもむしろ「やるべきこと」をお話いたします。

一回目のテーマは「ポイントを押さえたマーケティングを」です。

より具体的に言うと「募集条件がマーケットアウトしていないか」。


今回のチェックポイントは3つです。

1.過去の成約賃料(トラックレコード)で値付けを放置していないか

2.売り板が厚く、買い板が薄い今の賃貸市場では「相場平均賃料」ではテナントがつかない

3.競合物件の賃料と合わせて把握したい「AD(広告料)」とは?


上記は2016年頃から起きた市場変化に対応するために「新たに必要になったメソッド」です。

さっそく「1」からお話しします。


1.過去の成約賃料(トラックレコード)で値付けを放置していないか

「もう10年戸の物件を所有している。いくらでテナントがつくのか大体の相場はわかっているよ」

「解約が入ったの?じゃあとりあえず既存賃料で再募集を頼むよ」

こんなセリフを耳にすることがあります。ほんの5年前までは「その通り」なのですが、今は少し勝手が違ってきています。

なぜか最近空室期間が長い、その原因の一つに、需給バランスが崩れたマーケットの変化に合わせず「賃料を放置している」という可能性が考えられます。

suumoやathomeで類似の競合物件を調べ、「今のマーケット」に沿った適正賃料をもう一度再確認してみてください。


2.売り板が厚く、買い板が薄い今の賃貸市場では「相場平均賃料」ではテナントがつかない

これもここ数年の現象です。特に地方郊外や23区内の地価が安いエリアで顕著です。

株式の板に例えると以下のようなイメージでしょうか。

貸      借

21 80,000

20 79,000

31 78,000

   77,000 2

   76,000 3

   75,000 5

この状態で「空室住戸の平均賃料は79,000円」と判断してしまうと、借りたい人の合計10人が全員78,000円まで借り上げても、一見平均相場に見える79,000円の物件までは埋まりません。

対応策は色々ありますが、まずは「空室募集住戸の最安値が相場」という認識を持つことが必要です。

あとは、購入前でしたら複数の物件の乗降客数とsuumoでの募集件数を比較し、乗降客数を募集住戸数で割り、戸当たりの乗降客数を比較してみてください。

エリアによってニーズの違いがあるものの、大まかな需給バランスの把握には有効です。


3.競合物件の賃料と合わせて把握したい「AD(広告料)」とは?

ライバルより早く空室を埋めるために必要な要素として、代表的なものは下記の二つです。

a.借主にとってのファーストチョイス物件にする(賃料や初期費用でのコストメリットを出す)

b.仲介業者にとってのファーストチョイス物件にする(ADを増やす)

AD=広告料とは、成約時に貸主が客付仲介業者に支払うボーナス。AD100はボーナスが賃料の1か月分、AD200なら2か月分、という意味合いになります。


上記「a」はsuumo等でライバルをリサーチできますが、ADはネットには載っていません。

どこに載っているかというと、管理会社が作成した募集図面の右下に小さく載っています。

なので、ADのリサーチする場合は委託している管理会社に「近隣競合物件の今の募集図面を集めて見せてください」とリクエストしてください。

近隣競合物件が軒並みAD200なのに、自分の物件だけAD100だと、、仲介業者はボーナスの多い物件を優先的に紹介、誘導する傾向があります。

ファンドバブル前まではほとんど見られなかったAD、今はほとんどの物件に付与され、その多寡により成約スピードが左右されます。

賃料だけでなくADもチェック、空室募集時にご確認ください!

次回は10月22日更新予定です。

オーナー向けの管理セミナー開催中です。次回は10月19日19:00 @恵比寿

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