小松原 敬(建築家)- Q&A回答「商業ビル」 - 専門家プロファイル

小松原 敬
富士北山の木で家を建てませんか

小松原 敬

コマツバラ タカシ
( 神奈川県 / 建築家 )
一級建築士事務所 オフィス・アースワークス 代表
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あーすわーくす

店舗を改装するか建て替えるかで悩んでおります。

住宅・不動産 住宅設計・構造 2018/03/04 22:58

現在、先代が建てた店舗兼住宅があります。敷地は約150平方メートルで表側約8m・裏側約4mの両面道路、商業地域で人通りはあるほうだと思います。
間口約5m×奥行約30mで表側は店舗、裏側は車庫になっております。両隣も店舗で敷地ギリギリに建物が建っております。私どもの建物は表側木造2階建て(一部3階建て)約160平方メートルで1階は店舗、2階及び3階は以前は住宅でしたが、今は倉庫として使っています。また裏側は鉄筋コンクリートブロック造2階建て、約60平方メートルで1階は2台分の車庫、2階は住宅になっております。
家も古くなって使いかってが悪く、改装するか建て替えるかで悩んでいるところです。

今度建て替える時は全体を2階建てで表側1階は自分たちの店舗として使い、2階は表からの階段で貸店舗にしようかと考えております。裏側の1階は自分たちの車庫、2階は貸事務所としての有効利用を考えております。
自分たちの住宅は考えておりません。

いくらぐらいの予算を立てたらいいのか、専門家のお知恵をお借りして検討してみようと思っております。

きっとらさん ( 福岡県 / 男性 / 68歳 )

商業ビル

2018/03/05 12:12

横浜の設計事務所です。

どのような土地柄かにもよりますが、商業地域で人通りもあるという事はある程度の収益が見込める建物にすれば借り入れに対する返済計画が成り立つということですね。
また、相続対策も兼ねるのでしたら長めの年数で借り入れをしたほうが得策になる場合もあります。

今のお考えは現状2棟ある状況のイメージのように見受けられます。
実際は一つのビルにして容積率と道路斜線との兼ね合いからボリュームを想定し、ご自身のお店とテナントの計画をしたほうが良いと思います。

事業物件は建物のボリュームからの収益計画に対して予算を立てる事が金融機関からも求められると思います。
まだ漠然としたお考えのようですので、まずは土地に対する建物のボリュームを出し、どのようなお店とテナント(場合によっては賃貸住宅)を計画するかから始めるてはいかがでしょうか。

建物のボリュームは、土地の正確な測量図面(正確な道路幅も入ったもの)と用途地域等の情報から産出します。
二面道路の場合、裏からの道路斜線が厳しくなりがちですので天空率による緩和計算が必要になりそうです。

こうした事は設計事務所に相談する必要があります。
お近くの信頼できる設計事務所にご相談頂くのが良いと思います。
測量や行政への聞き取りをしていただければ横浜でもボリューム出しをすることはできますので、お知り合い等いらっしゃらなければご相談ください。

<あーす・わーくす http://office-ew.com

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