真山 英二(不動産コンサルタント)- Q&A回答「不動産実務での対応について」 - 専門家プロファイル

真山 英二
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サノヤマ エイジ
( 神奈川県 / 不動産コンサルタント )
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土地の売買契約書に記載されている特約事項について

住宅・不動産 不動産売買 2018/04/16 01:08

お世話になっております。

土地の売買契約に関して質問をさせていただきます。

団地の土地を購入したのですが、土地の売買契約書に特約事項として、外構造園工事を売主の不動産会社指定の業者と契約することと記載があります。
この場合、極端な話いかなる金額でも紹介された業者と契約しなければならないのでしょうか?

実際に紹介された外構業者からは売買契約書に記載されている外構造園予算よりかなり高額な見積もりを提示されました。
外構業者には予算オーバーなので、金額を下げたプランを作成してくださいと伝えたのですが、その後は建築会社と打ち合わせした最終の外構図面を当初とおなじ金額で提出してきたことでこの外構業者にはあまり良い印象を持っておらず、不信感を拭えません。
その後、再度金額を下げたプランを作成していただく事、できないならできないとはっきり言ってくださいとお伝えしたところ、金額を下げたプランを作成してきますと連絡がありました。

不動産会社からは紹介した会社ともう一社比較をして安いほうを紹介しているとの事でしたが、家の建築を依頼した建築会社に見積りを見せたところ、かなり高いと思うといわれました。

このようにこちら側で業者の選定ができず、相見積もりをとることができない状況でも売買契約書に基づいて紹介された業者と契約をしなければならないのでしょうか?

ご回答よろしくお願いいたします。

S.Nさん ( 岐阜県 / 男性 / 37歳 )

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不動産コンサルタント

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不動産実務での対応について

2018/04/30 17:16
( 5 .0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

法律な観点、手続き等については、
法の専門家である弁護士にご相談ください。

ご相談について、不動産の実務的な観点から
お話をさせて頂きます。

土地の売買契約時に外構工事の内容と費用について、
お互いに合意していたのであれば
その範囲においては指定の業者と
外構工事の契約をすべきだと思います。

しかし、売買契約時の
外構工事に関する合意内容から
大きく異なっているのであれば、
そもそも合意している内容ではないので
契約をする必要はないと思います。


今回、売主が不動産業者であれば
いわゆる宅建業法と消費者契約法
の縛りも発生します。

当たり前の話ではありますが、
不動産業者が不動産取引で
判断に重要な影響を及ぼすことについて
故意に事実を告げなかったり、
不実のことを告げる行為は
宅建業法において明確に禁止されています。

今回、
仮に契約時の見積もりから金額が大きくズレる
可能性があるのであれば当然それを説明すべき
だったと思います。
その説明がなかったのであれば、
そこを指摘することもできます。

また、
消費者契約法第10条の話もあります。
事業者(もちろん不動産業者を含みます)と消費者の
契約において、一方的に消費者の利益を害する条項は
無効となります。

仮に、消費者がどんな金額の外構工事でも
発注しなければならない旨の契約書で
あったならば、そもそもその条項自体が
無効と判断される可能性が高いと思います。

正確に法的な判断を確認したいのであれば
弁護士等の専門家にご確認して頂ければと
思います。

不動産取引の実務的には、
こういったことはたまに起こります。

ある程度予定通りであれば、
少し気に入らないことがあっても
その内容で外構工事の契約を
してみてはいかがでしょうか。

また、
あまりにも不動産業者が横暴であれば
しっかりとこちらが主張をすべきだと思います。

これまでの経験上、不動産業者の方も、
それくらいのことで
大きく争ってこないと思いますので
安心して大丈夫だと思います。

個人的な意見ではありますが
少しでもお役に立てれば幸いです。

評価・お礼

S.N さん

2018/05/07 21:30

ご回答ありがとうございます。
根拠となる法律を教えていただき、参考になりました。

不動産会社はまだ信頼できる方だと思いますが、外構業者は信頼ができないです。
件の金額を下げたお見積りも未だに提出してきていません。(1か月以上経っています)
わからないことがあれば、打ち合わせをしたいと言えばこちらも応じるのに、何も連絡がない、見積りも出てこないでは、1.見積りを作れない2.忘れている3.外構工事の見積もりは1か月以上かかるもの。のいずれかだと思っていますが、私の仕事をしている業界では、この対応は「条件に合わないから仕事を降りた」とみなされる(依頼の放棄)ので、いずれにしても信頼はあまりできません。

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