真山 英二(不動産コンサルタント)- Q&A回答「セットバックの記載ミスによる契約解除について」 - 専門家プロファイル

真山 英二
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サノヤマ エイジ
( 神奈川県 / 不動産コンサルタント )
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
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セットバックいるいらないで錯綜

住宅・不動産 不動産売買 2017/12/02 05:20

中古を購入することになり昨日手付金を払い、説明をうけサインもしました。二項道路であるのは知っていましたが、道幅四メートル、セットバックなしと認識していたので話を進めてきました。しかし昨日の説明の中でセットバック要と初めてききました。そうだったっけ?と思いながらもセットバック分引いても60坪はあるのでいいかと思いサインしました。しかし、知り合いにその旨相談すると、土地が広くてもセットバック要の土地は転売に不利と指摘され不安になりました。将来転売する可能性がたかいです。よって手付金は放棄してもキャンセルも考えようかと思いました。売り出し当時の情報のチラシを確認すると、そのチラシではやはり道幅四メートルセットバック無と書いてありました。
不動産に問い合わせると今キャンセルしてもサインしたから、当然手付金は戻せないし仲介料も払ってくれと。また、電話がかかってきて、今やっぱり実測にいったら四メートルあったので、セットバック必要ないですと。
なんだか、もう不信感が、高まって気持ちが萎えてます。セットバック部分の重要事項説明にミスがあった場合、サインはしてます。契約不履行は可能でしょうか。

らららんらんさん ( 山口県 / 女性 / 46歳 )

真山 英二 専門家

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不動産コンサルタント

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セットバックの記載ミスによる契約解除について

2017/12/02 20:51

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

法律的な解釈等については、法律の専門家である
弁護士等にご相談ください。

不動産の取引において、
プロとして不動産仲介業者が入っている限り
契約書や重要事項説明書の記載ミスは
あってはいけないものです。

しかし、現実的にはそういったミスを
散見することがあります。

実務的な対応では、
間違いが判明したタイミングで
訂正印を押して終わるケースが
多いのではと思います。

契約書や重要事項説明書の記載不備により
不動産の契約目的が達せられないような場合には
解約して損害賠償請求も可能です。

しかし、今回の話を聞いている限りでは
契約の解除等は難しいと思われます。

まずは、
セットバックによる建築確認対象面積の
減少が実際にあるのかどうかです。
最終的にセットバックが不要であれば
何も問題がないので争いの余地がありません。

また、仮にセットバックが必要だったとしても
その説明を聞いた上で、契約書にサインをしてしまっています。
内容を聞いた上で契約書にサインしてしまっている以上
それを覆すのはなかなか難しいと思います。

また、セットバックが必要であったとしても
それによって契約の目的が達せられるか
どうかがポイントになります。

そのセットバックによって、
もともと建てたかった建物が立たないなど
の実損害があれば争うことができると思います。

しかし、お聞きしている限りにおいては
セットバックが生じるか生じないか程度の
話なので、その実損害もないと思います。

したがって、今回、
セットバックの説明が二転三転したことによる
契約のキャンセルは難しいと思います。



ここからは個人的な意見となりますが、、、

「らららんらん」さんの不信感や
イライラはとてもよくわかります。

こちらにとっては一生の買い物なのに、
不動産業者にいい加減な説明で適当に
お茶を濁された感じなんだと思います。

本来、セットバックの有無については
不動産業者が事前に現地を測り、
その有無をわかる範囲で
明記しなければなりません。
曖昧な説明はいけないと思います。

おそらく、
今回のように釈然としないことが
これからの手続きの中でも
出てくるかもしれません。

その時は、
納得できるまでは相手に説明を求め、
完全に納得してから
署名捺印をするようにしてください。

あまりお力になれずに申し訳ありませんが、
少しでもお役に立てれば幸いです。

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