真山 英二(不動産コンサルタント)- Q&A回答「自営業者の住宅ローン」 - 専門家プロファイル

真山 英二
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真山 英二

サノヤマ エイジ
( 神奈川県 / 不動産コンサルタント )
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
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自営業の住居選択・購入計画

住宅・不動産 不動産売買 2014/08/07 10:10

こんにちは

相談をさせていただきます。
「住居の相談」

現在、小さなアパートに家族四人(大人二人・5歳.0歳)家賃・駐車場63000円
暮らしています。

主人は37歳 職業は、建築関係の自営。7年目 
月収は、不安定ですが年間480万円をずっと維持してきました。

住宅プランを自己の調べでは、2500万くらいが無理のないローンかなって思っています。
理想は、20年ローンです。

「引越しをしたいけど予算不足&主人の年齢でローンができなくなる心配」
抜け道がまとまりません。

家賃10万の賃貸にしたら貯金が減る。
一戸建てを買うための計画もまだ曖昧。

・幼稚園も終わるので来年から3万円くらい貯金ができそうなこと。
・自営業なのでできるだけ頭金を用意したいのですが400万くらいしかない事。

小学校低学年の間に引越しをしたいです。

宜しくお願いします。

ベリーberiさん ( 神奈川県 / 女性 / 37歳 )

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

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自営業者の住宅ローン

2014/08/14 16:07

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

自営業者が住宅ローンを検討する際に、収入については、
確定申告書における事業所得が基準になります。

まずは、月収合計の480万円が「売上げ」なのか、
売上げから費用を差し引いた「事業所得」なのか
をご確認ください。

一般的な話として、
自営業者が銀行で住宅ローンを組む場合には、
自己資金として不動産売買契約書の物件代金の
2割程度を要求される場合がほとんどです。
住宅金融支援機構のフラット35を活用するのであれば、
自己資金1割が原則となります。
フラット35については、自己資金ゼロでも可能なプランが
ありますが、審査が厳しく金利も高くなるので
自己資金1割の基本プランでご提案いたします。

*金融機関が要求する自己資金とは、
不動産本体価格に充当する金額で、
通常、諸費用は含まれません。



仮に2500万円の物件を購入した場合の概算です。

【必要資金】
物件価格 2500万円
諸費用 150万円

【資金調達】
フラット35借入 2250万円
(自己資金250万円 本体の1割)
手出しの資金 400万円

上記を前提にした場合、
フラット35の審査で必要な、「所得」は、
年間234万円程度となります。
(審査金利1.69%、借入期間35年で概算)

確定申告書上の事業所得が、234万円以上で
あれば借入れが可能となります。
(その他の借入れがない想定です)

仮に、銀行の住宅ローンを使用する場合は、
自己資金として2割を要求されたとすると
手出し資金の400万円を300万円の自己資金
と諸経費100万円に分け、
物件の価格が1500万円程度のものしか
買えなくなってしまいます。


今回、自営業者で自己資金が400万円であることを前提条件にすると、
購入可能な物件価格が2500万円程度になると思われます。
(自己資金2割もしくは自己資金1割の制限が一番強くなります)

まずは確定申告書を確認し、
「事業所得」が234万円以上でその他の借入れがないのであれば、
2500万円の物件購入は可能かと思われます。

毎月の支払いに関しては、2250万円をフラット35
(35年間の固定金利 1.69% 平成26年8月時点)で
借入れをした場合、71,004円/月(ボーナス払い無し)
となります。

自営業者の住宅ローンについては、いろいろと
ノウハウが必要な部分があります。
一度、信頼できる不動産業者で、事前審査を出して
確認してみることをお勧めいたします。

少しでもお役に立てれば幸いです。

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