真山 英二(不動産コンサルタント)- Q&A回答「回収できる資本投下かどうかを判断してください。」 - 専門家プロファイル

真山 英二
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サノヤマ エイジ
( 神奈川県 / 不動産コンサルタント )
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戸建を賃貸する場合の外壁・屋根塗装について

住宅・不動産 住宅賃貸 2014/03/29 14:06

戸建を賃貸する場合、外壁・屋根塗装を行ってからの方が良いのでしょうか?
1年後に賃貸となりそうですが、今、塗装をするべきか否か悩んでいます。

新築購入(木造2階建4LDK)から10年が経過し、外壁と屋根塗装(計約100万円)を考えています。
しかしながら、転勤により1年後に戸建(東京都三鷹市・三鷹駅から徒歩10分)を賃貸に出すことになりそうです。
そこで、賃貸に出す場合、外壁と屋根塗装を行った方が高く貸すことができるのでしょうか?
それとも、5~6年後には今の戸建に戻ってくる可能性があるので、戻ってから外壁と屋根塗装を行った方が得策でしょうか?
現在、外壁・屋根共にさほど傷んでおらず、自身では15年目で行っても良いのではとも考えています。
なお、外壁:モルタル・ソフトリシン吹付、屋根:フルベストアレナ葺です。
よろしくお願いいたします。

nakata10482さん ( 東京都 / 男性 / 43歳 )

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

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回収できる資本投下かどうかを判断してください。

2014/03/30 19:33
( 5 .0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

エリアと実際の物件状況によるので、
あくまでも一般論として下記をご参照ください。

お聞きしている範囲においては、賃貸のために
あえて外装をやり直す必要はないのではと思います。

外壁と屋根がよほど傷んでいるのであれば、
塗装をした方が良いのではと思いますが、
ご相談内容に書かれているように、
築10年で、ご相談者自身であと5年くらいは大丈夫と
感じるレベルであれば、おそらく
100万円をかけて塗装をしても、それ相当分の
家賃アップは望むことは難しいと思われます。

不動産賃貸業は、あくまでも投資事業です。
仮に一般的な事業用の借入れ(借入れ期間5年、金利4%)で
100万円を調達した場合、毎月の支払いは18,416円となります。

したがって、今回の外壁塗装等による家賃のアップが、
約18,500円以上となるのであれば、資本投下した方が得で、
逆にそれ以下しか望めないのであれば、
資本投下しないほうが良いということになります。

上記の借入れ条件等は、投資家各人によって異なりますが、
考え方としては、資本投下を借入金でまかなったときに
元を取るのかとらないのかを
一つの基準にしたら良いのではと思います。

雨漏り等をしているのでなければ、同じ100万円を
内装(クロス、床)や設備(キッチン、お風呂など)にかけた方が、
賃貸を探している一般人受けは良いと思います。

いろいろな考え方がございますが、
あくまでも投資事業としての収支を考えながら、
判断をしていってください。

少しでもお役に立てれば幸いです。

評価・お礼

nakata10482 さん

2014/03/30 22:51

的確なアドバイスをありがとうございます。
18,500円以上の家賃アップは確かに難しいですね。
仰る通り物件による部分もあると思いますので、素人の目ではなく、一度専門家に塗装の必要性を診てもらおうと思います。

追加で質問させてください。
寿命の観点から家のメンテナンスを考えた場合、15年目の塗装を選択して、後々「もっと早く塗装しておけば良かった」と後悔することは考えられますでしょうか?
家賃のアップは望めなくても、何年か後に自身が再び住むことを想定すれば、メンテナンスを重視して、今、塗装するという選択もあるのかなとも思い、悩んでいます。

真山 英二

2014/04/04 12:35

評価をありがとうございました。

一度外壁の専門家に見てもらうのが一番だと思いますが、
外壁の表面に関しては、粉っぽい状態(チョーキング現象)が
でていれば、塗装の目安と考えます。
(手で外壁をなでると白い粉が付く感じです。)

一般的な外壁の傷み方は、
チョーキング現象→下地が見える→ひび割れ→雨漏り
となります。
また、外壁面だけでなく、
サイディング間のシーリングの劣化も確認してください。

個別の話になるので、何年という数字よりも、現地の状況を
確認してみてください。

家賃だけの話ではなくて、メンテナンスとして必要であれば
やっておいたほうが良いと思います。

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