約60坪の土地を実姉と1/2ずつ共有名義で所有しています。
家屋が建っており、現在1階は私家族が住み私の所有名義です。2・3階は実姉の所有名義で住んでいます。

私としては、財産継承する将来のことを考えると、いずれかの単独所有にする、土地を分筆するなど、早めに所有関係をはっきりさせたい、と考えています。
・○年後にいずれかが土地の半分を他方に売却し、退去する
＜双方が資金不足、等の理由により、売買が不調な場合には＞
・○年後にはいずれか一方に売却の意思がある場合、他方の意思によらず家を壊し、土地を分筆する（1/2ずつを単独所有し、売却することもできる）
などの覚書を交わしたいと思うのですが話合いに応じてもらえません。

実姉は、自分は現在の住まいを出て、2・3階を第三者に賃貸することも考えているようです。
他人に賃貸されたり、話合いもできずに時が流れては、いつまでも不安定な所有関係は解消されず、老後のプランや子供への相続に不安を覚えます。

そこでご相談です。
・実姉は2・3階を私の意思に関係なく賃貸できるのでしょうか？
・現在の状況で、実姉の承諾なしに私所有分相当の1/2を第三者に売却することはできるでしょうか。
・また、売却できるとしても自由に活用できない土地（所有権）を現実に買い取ってくれる業者はあるでしょうか。
・法的な手続きに入った場合、過去の実例からどのような決着が想定されるでしょうか。(私の希望は、実際の売買等は先でも、早めに所有関係にメドをつけておきたい（覚書など）。実姉はソノトキが来るまで考えたくない)

尚、実姉には娘がおり、一度結婚後離婚し、離れた土地で子供（実姉からみた孫）と二人で暮らしています。

上記のご相談の一点のみについてでも結構です。諸賢からのアドバイスを賜りたく、よろしくお願いいたします。