Tweet
投資用ワンルームマンションについて
マネー 不動産投資・物件管理 2010/02/07 01:3035歳男性です。
約8年前に大阪市内（中央区と北区）に2件と神戸市中央区に1件、6年前に東京都港区に1件の投資用ワンルームマンションをすべて新築で購入しました。購入金額はそれぞれ1510万円、1930万円、1360万円、2190万円でした。現在のローン残額はそれぞれ、1250万円、1630万円、1150万円、2000万円です。（ローンはすべて35年です）（東京の物件のみサブリース契約です）
専業主婦の妻と子供1人家族で、現在の年収が約1000万円、現在の貯金総額が約3000万円です。
毎月全部で65000円ずつの持ち出しがあり、さらに固定資産税がかかっている状態です。
売却するにしても、ローン残額との差額があるため、躊躇しています。貯金から繰り上げ返済することを考えていますが、いくらぐらいを返済に回し、いくらぐらいを貯金に残すべきか、また、その金額をそれぞれの物件にどのように配分すべきか、教えてください。
momoharuさん （ 福島県 / 男性 / 34歳 ）
売却か、繰り上げ返済か、そのまま運用か!?
ご決断に際し、次の3項目は必ず必要になります。
1,各物件の現在の評価を行う。
評価を出すにあたって必要なものは、
・現在の賃料収入、管理費積立金等の維持コスト
・物件詳細資料
・ローン関係詳細資料(金利と返済期間必要)
これらの資料をもとに、物件の市場価格を割り出します。
2,リーシングリサーチを行う
近隣の賃料相場をリサーチします。今後の入居状況を把握する上で必要です。
3,所有物件の選別を行う
キャッシュフローが回っている物件とそうでない物件、好立地の物件等々を選別します。
売却したほうがいいのか、所有を継続したほうがいいのかを検討していきます。
打開策の方法としては、以下の4つが主な方法になると思います。または、その組み合わせが必要です。
A.売却
B.繰上げ返済
C.現状維持
D.新たに購入
の4パターンが考えられます
A.目先損をしますが、毎月の利息、キャッシュフローが回らない状況を考えれば、
損を確定させることが必ずしも悪いことではないと思います。
現況の資産状況の重たさから考えれば、身軽になることは悪いことではありません。
B.高金利の諸費用ローン等の返済が継続しているものに関しては、
検討の余地があると思います。また、キャッシュフローの改善には得策です。
C.現状維持。キャッシュフローの回っている物件や、好立地の物件に関しては、
無理に売却する必要はないと思います。
D.新たに購入
キャッシュフローの回っている高利回り物件を新たに購入することで、物件全体でプラス収支に持っていく方法です。
この方法は資金力や銀行の融資の問題もあり誰もがすぐ対応できる方法ではありません。
また、所有物件の数も膨らむため、資産に占める不動産割合が大きくなります。
様々な方法がございますが、物件の詳細や資産状況を把握しないとお客様にとって何が得策であるかは一概に何とも言えません。
詳細は弊社までご相談ください。
