iwako22さん、
こんにちは、大長です。

ご質問に回答をさせていただきます。
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（１）旧法借地権付き中古建物を購入し、建て直しをすることは可能です。

この場合、地主さんからの事前の承諾事項を確認しておくことが必要です。
・建物の建て替え承諾
・建物資金の融資を得るには、抵当権の設計承諾
・前面が私道の場合など、私道の掘削・通行承諾
・（売主さんが取得するものですが）名義変更承諾
などがあり、借地権の場合は所有権以上に事前確認事項には注意をしたほうが良いです。



（２）住宅ローンを組むということも不可能ではなく、過去にも事例があります。
銀行からの融資については、土地条件、現建物条件、新築する建物の条件、個人の属性などそれぞれ細かな確認が必要となり、銀行もそれらに応じて、回答が変わりますので、１つ１つ確認をしてくことが大切です。
簡単なことではなく、難しいレベルかと思いますが、初めから不可能ということはないので、いくつかの銀行などに相談をされるとよいです。

ここで注意したいことは、借地権を購入する前（価格が決まる前）に、事前費用をトータルで確認しておき、あとから追加の費用が発生しないように注意をしたいものです。
銀行としても借地権だけの融資ではなく、この借地権付き建物と新築建物プランを複合して融資をの可否を検討することが多い傾向があります。
この場合は新築建物プランをあらかじめ想定しておかなければならないので、その準備に気を使うこととなります。



（３）全額借入については、やや難しいかとおもいます。
基本的には、土地や建物の費用以外で必要な税金や保険等は融資額に含まれないと考えておいたほうが良いです。
その他でも借地権の場合は、所有権と違い土地（底地）に抵当権を付けられることは殆どないので、全額借入の場合は別に担保となる資産（不動産等）があり、そちらに担保を付けられるか否かなどを確認されることがあると想定しておけるとよいです。



（４）また、更新料の相場は、借地権価格の５－１０％といえますが、１０％の場合はある程度地主さんと交渉できる余地があるかと思います。