大長 伸吉(不動産投資アドバイザー)- Q&A回答「着実に予定を実行されるとよいかと思います。」 - 専門家プロファイル

大長 伸吉
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ダイチョウ ノブヨシ
( 東京都 / 不動産投資アドバイザー )
ランガルハウス株式会社 代表取締役 アパート経営アドバイザー
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今後の注意点について

マネー 不動産投資・物件管理 2012/12/31 00:31

はじめまして。
名古屋市内に住んでおります。
このたび中古アパートを一棟買いました。初めての不動産購入です。
土地面積が約80坪整形地で建物が約200平方mの2K6戸と駐車場3台の物件です。
中村区で地下鉄駅まで徒歩約15分です。
駐車場2台と6戸のうち3戸を壁抜きリフォームして自己使用として
残りの3戸を貸し出します。
土地建物で約3500万(周辺の土地の実売価格は約50万/坪)で
建物は軽量鉄骨築28年セキスイの施工です。
A諸経費BリフォームC外壁塗装で1500万を見込んでおり
施工中ですがおおむね予算内に収まりそうです。
(だいたいA300B800C200万です。)
現在、3戸中2戸入居中で家賃2軒+駐車場1台で約9万円の収入です。
本業の収入が税込み1600万です。非常に安定しており、減収の可能性は0です。
2000万が自己資金、1500万親から借金(利子なしある時払い)、
1500万が銀行融資で住宅ローン1.6%10年返済でリフォーム減税を
来年から受ける予定です。(年内に工事が終わらないため)

私の目論見としては、
一戸建てを5000万で買ったと思って借金を返済する。
減税を受けるため返済期間は10年から短縮はできませんが繰り上げ返済を
ある程度したところで親に借金を返し、10年でどちらも払いきる。
現在は年180万の賃貸に住みながら年300~400万ほど貯金できて
いるので、家賃がなくなれば無理なく払えるペースだと思っています。
家賃収入で維持費を出す。
個人事業主登録による損失計上(妻に給与支払い月8万と経費計上)によって
本業の所得税を取り戻し利益を出す。
借金返済後は、
場合によっては更地にして売って同様に中古一棟のさらに大きいのを買うか、
そのまま住み続けてもう一棟買い足す。

理論上は入居者0でも10年間の自己使用分の家賃(現在、年180万)を
考えると土地価格が下落する以外はマイナスにはならないはずですが、
いかがでしょうか?
また、マイナスとなる要素、今後注意すべきことががありましたらご教授ください。

会計、確定申告は税理士にお願いしており、理論どおりいけるとのことですが
利害関係のない専門家の忌憚のない厳しいご意見を聞きたいと思い
質問させていただきました。
よろしくお願いします。

たかひよさん ( 愛知県 / 男性 / 38歳 )

大長 伸吉 専門家

大長 伸吉
不動産投資アドバイザー

1 good

着実に予定を実行されるとよいかと思います。

2013/06/15 16:49
( 5 .0)

たかひよさん

こんにちは、大長です。

ご質問に回答させていただきます。

自宅+賃貸3室であり、全体で5000万ほど、ご自身が戸建のみで住宅ローンを組む予定であった額と同等レベルであるとのことですので、体勢は問題がないレベルです。

個別に見ると、ご自身は一般的な人の年収よりも高く、かつ自己資金を十分に入れており、借入額は一般的なサラリーマンが戸建(またはファミリー向けマンション)取得時の額よりも少ない1500万であることから見ても問題がありません。

賃貸部分の3部屋が空室でも返済が可能なことは、良い事業計画だと思います。

ただし以上の安泰とのコメントは、現在の年収が維持されていることですので、本業をこのまま継続してもらえればと思います。

また、賃貸経営としては、駅徒歩15分は安心できることではなりませんが、駐車場があるとの事ですので、この家賃でも可能なのかと思われます。
リフォームや設備のレベルによりますが、名古屋でも家賃相場が低くなり始めていますので、今後も気を抜くことなく、できれば今後も家賃をローンの返済のあてにせず、当初の目論見を継続してもらえればと思います。

>理論上は入居者0でも10年間の自己使用分の家賃(現在、年180万)を
>考えると土地価格が下落する以外はマイナスにはならないはずですが、
>いかがでしょうか?

問題がないレベルかと思います。

地方の不動産を取得するときの注意点は、工場の縮小・移転により自治体の税収が減り、また人口減少に伴い住民からの税収が減ることで、聖域といわれている固定資産税などの税率がこのままで維持されず、増加する可能性もあると事前に考えて、不動産を持っている人こそ余裕資金をされにゆとりを持って準備しておくことをお勧めします。
オーナーが安泰であることが、賃貸人が平常に住んでいられる為の必要条件ですから。
しかし、名古屋は大都市ですので上記のようなことが起きる確立は低いのではとも思います。

短い文章ですが、ご参考にしてもらえればと思います。

補足

このご質問についてしばらく回答がありませんでしたこと、残念なお気持ちにさせてしまい、すみません。

評価・お礼

たかひよ さん

2013/06/17 13:41

的確な回答をありがとうございます。
現在、購入・リフォーム・引っ越しまで完了して、予定通りに経営しております。
6室中、3室自己使用で、2室入室、1室空室です。
今年は経費+減価償却で3~500万ぐらい見込めそうで、
家賃収入+節税効果+減価償却でローンは返済できてると思いますが、
確定申告するまでは安心しないようにしてます。

>固定資産税などの税率がこのままで維持されず、増加する可能性
については、まったく考慮しておりませんでした。
今後は、税制の変更にも対応しうるだけの予備資金を確保しておきたいと思います。

ありがとうございました。

大長 伸吉

2013/06/17 20:08

固定資産税については、まだまだ論点にはなっていませんが、税理士さん達は、相続税のような税制改革は、今後気にしておいたほうがよいとの事です。

空室について、SUUMOやHOMESでその部屋を検索することが出来ていますか?
無いようでしたら、他の業者さんに声をかけてみてはいかがですか?

お返事をいただき、ありがとうございます。

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