大長 伸吉
ダイチョウ ノブヨシ不動産投資の今後の対応について
住宅・不動産 不動産売買 2012/05/06 22:34埼玉県で勤務医をしている31歳男性です。
平成18年から23年にかけて、大阪、奈良、神戸に計4件の新築分譲マンションを購入してしまいました。
今後、物件の売却や繰り上げ返済はどのように行えばよいか、もしするとしたら、いつ頃が良いのか、相談させて頂けると幸いです。
妻(医師)、1歳の子供1人、年収878万円、預貯金1000万円程度、持ち家無しです。
所有物件は以下の4件です
A.大阪-JR難波駅徒歩2分 間取1K
平成18年購入、購入時1710万円。現在、築5年、66,000円にて賃貸中。
35年ローン(残29年)変動金利3.025%、返済66,497円/月、残債 1559万円。
B.大阪-JR大阪駅徒歩15分 間取1K
平成18年購入、購入時1710万円。現在、築5年、 65,000円にて賃貸中。
35年ローン(残29年)変動金利3.075%、返済67,031円/月、残債 1569万円。
C.奈良-近鉄高田市駅徒歩3分 間取4LDK
平成21年購入、購入時 2710万円。現在、築3年、84,000円にて賃貸中。
35年ローン(残32 年)変動金利3.15%、返済106,576円/月、残債2584万円。
D.神戸JR兵庫駅徒歩6分 間取1K
平成20年購入、購入時 1250万円。現在、築1年、51,000円にて賃貸中。
35年ローン(残34年)固定金利3.15%、返済 49,223円/月、残債1232万円。
以上4件で、賃料-返済=23,327円/月(279,924円/年)となります。
他に、管理費29,900円/月(358,800円/年)、固定資産税(204,900円/年)があります。
還付金は毎年62万円程受領しており、月々の地方税も減税されています。また、今年からは保育園代も安くなりました。
以上の条件で、今後の方針についてアドバイスをよろしくお願いいたします。
arata414さん ( 埼玉県 / 男性 / 31歳 )
建築年数が浅いうちに市場に出して置くことも一つの選択肢
こんにちは、アパート経営アドバイザーの大長伸吉です。
質問に書かれているように、「賃料-返済」で年間約28万。
そして、管理費や固定資産税を加えるとマイナスであることは現在は悪い状態です。
不動産経営での収支をマイナスにして、給与から還付を得るというのではなく、一つ一つの物件ごとで黒字となっていることが正常です。
本業での収入が良い状態であるからこのような融資を得られたのかもしれませんが、普通のサラリーマンでは融資が出ない不動産経営状態だと思います。
もし給与所得に余裕があるのならば、繰上げ返済を行うべきです。
金利3%は現在では安いレベルではありません。
この金利額を約30年でどれほど支払うのかを再度計算されるとこの金額の無駄が見えてきます。
繰上げ返済により、金利負担を減らすべきです。
今後30年近くこの物件を持ち続ける場合は、家賃の下落・空室リスクそして金利上昇ということを十分にゆとりを持っておくことが大切です。
その30年間を無駄にしないためにも、1部屋ずつ物件を希望額で売りに出しておくことも一つの選択肢です。
不動産の仲介業者も売買に積極的に協力をしてくれて、最近の事例では希望額で売却できているケースも多々あります。
この4物件とも築年数が浅いので、買主が現れる可能性があります。
東京の勉強会でお話しするサラリーマン大家さんはもっと良い収支で運営している事例が多いので、専門家とのお話だけでなく、同じような立場のサラリーマン大家さんと交流をすることも今後に向けてよい投資情報を得られると思います。