早乙女明子(プロファイリングコンサルタント)- Q&A回答「お勤め設計士さんのスキル不足について」 - 専門家プロファイル

早乙女明子
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サオトメアキコ
( 東京都 / プロファイリングコンサルタント )
さおとめあきこ総合研究所 所長
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重要事項説明に無い隣地の障害物について

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2012/10/22 00:43

今年1月に新築(建築条件付)を購入しました。購入した土地は国道に面していて、約6~8メートル程の歩道があり、更に歩道橋が設置されています。
問題は自動車の出入りの為、歩道の切下げ工事を販売業者の方で行ったのですが、その際、国道事務所の指導で歩道に車止めのポールが新設。それに因り契約物件の駐車スペース2台分のうち1台分の出し入れに不具合が生じる結果となりました。
ポールについては国交省の国道事務所の指導により設置?(販売業者は法律で決まっていると主張)業者が販売を計画した時点で歩道橋は既に存在しポールの設置もしっかり調査を行っていれば明らかだったはずです。

現在の契約状況は土地先行決済済みで建物は完成していますが未決済です。
そこで教えて頂きたいのですが

・重要説明違反の故意に事実を告げない・不実を告げるに該当するか?
・民事上の詐欺・錯誤にあたり契約無効を主張できるのか?(2台並列駐車が購入の決め手だったので説明がなされていれば購入しませんでした)
・契約無効まで至らない場合、損害賠償は請求できるのか?(土地の価値低下、今後ポールをかわして駐車しなければならなくなった精神的負担)

現在、販売業者の方で国道事務所にポールの移設の申請(車道側に60cm移動)、工事を行い何とか2台駐車できる様になったのですが駐車するのに何度も切り返しが必要な状況です。(縦列駐車の様な手間が生じています。)
購入する際、2台並列駐車が可能である(スムーズな駐車ができるものと解釈しておりました)と説明を受けて購入を決めました。重要事項説明書にも一切ポール新設については謳われておりません。
もし契約前にその様なポールが設置され駐車し辛いと判明していれば購入には至りませんでした。
業者は調査ミスを認め、建物の決済・引渡しまでの家賃等は全額業者が負担するとのことです。

この様な状況は初めてですので、通勤費の差額、先行決済した土地のつなぎ融資の利子(建築請負契約書には完成は工事着手から130日後、引渡しの時期は完成より14日後とあります)など、どの範囲で請求出来るのかわかりませんので教えて頂けたら幸いです。

長文になりましたが最後までお読みいただきましてありがとうございます。

何卒ご教授よろしくお願いいたします。

OUMAXさん ( 神奈川県 / 男性 / 32歳 )

早乙女 明子 専門家

早乙女 明子
経営コンサルタント

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お勤め設計士さんのスキル不足について

2012/10/30 18:14

初めましてOUMAXさん。

拝読し、胸が痛みます。
・・・株式会社ガウディの早乙女です。

不動産会社の売却意欲、建築条件付きにして、指定業者に家を建てさせることが売り上げにつながる仕組みは、時に、スキルの低い設計士との出会いの扉、だったりします。

『設計士のしごとの重み』を解っている設計士がトップの会社と
宅地建物取引主任者がトップで設計士を雇用している会社とでは、
『設計力』に対するトップの認識に大きな開きが出ます。

自分には解らない法令事を、従業員に委託する仕組みですから、
ある意味怖いこと、だと思います。

が、建築条件の付かない土地の販売数が少ないため、今回のようなケースに出会ってしまうことがあるのだと思います。

通勤費やつなぎ融資の利息と言った部分で物事を進めるよりも、

『今後の暮らしに付帯する精神的苦痛』がどの程度のものなのかを
過去の判例に照らし合わせ、弁護士に価格換算してもらっては如何でしょう。

毎回、車を入れる度に不愉快な思いがこみ上げる、・・・その点について論議されては如何でしょう。

そして、弁護士に支払う報酬と、その案件で得られる予測の賠償額を照らし合わせ、
後者が多いようであれば、しかるべき手続きの取れる専門家に委託し、
設計者のスキルが低すぎる故に起きてしまった事案、に対する賠償を考慮しては如何でしょう。

不動産取引側の説明責任より、設計士のスキルの問題の方が、罪が重く感じられますので。

上記ご相談内容からの推測に付、不明な点もございますため、完全なアドバイスではないこと、お許しください。

最後になりますが、これからのOUMAXさまの暮らしが幸せで豊かなものであることを祈念申し上げます。

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