こんにちは、さおとめあきこ総合研究所の早乙女です。
はじめまして。

ご結婚おめでとうございます！

もとの、２ＤＫのままコンパクトにお住まいでしたら、就学前までは親子三人で暮らせる可能性はあります。しかしソファと食卓を置くなど今時の暮らし、となると幼稚園の頃には荷物で一杯になってしまわれるのではないでしょうか。
そうなると、住み替え、ここは人に貸す、ということになりますね。
人が借りる状態とは、周辺より格安ならば多少古くとも清潔ならば借りる、多少高くても新築だから借りるという状態のことで、ここで指す多少とは、同エリア同条件で想定される家賃の５０００円から１２０００円程度の差額のことです。
残念ながら年間１４．４万円程度の収入増。となると設備機器の交換は比べるまでもなく高額という結論になります。

現在は賃貸検索アプリなども充実しており、５０００円単位の家賃差で検索設定が出来ますので、キッチンなどを新しくしたからと言って賃料が数万円高くなるとは限らないと考えてよいでしょう。
人に貸す、ということは突然給湯器が壊れた、水栓から水が漏れだしたなどの設備機器の劣化によるメンテナンス費用が寝耳に水状態で数十万のまとまった出費として強いられます。また、固定資産税もかかります。

婚礼箪笥を購入する感覚で出費が、いくらまでなら許せるか、が今回の、新居にかけるリフォーム費用の判断ポイントになります。

１）内装を清潔に整える。表面的にきれいにしてガスコンロ、換気扇、水栓の交換、扉はダイノックシートを張るなど必要最低限の新しさを作る。
２）クローゼットは収納を購入。洗面化粧台（ドレッサー）は新しく必要最低限の機能のものを導入する。
３）親御さんの所有物件ということなので、お家賃が安く済むであろう分貯蓄をする。
お子さんが幼稚園の頃に、家賃を払うと仮定し貯蓄した分を頭金にして中古物件を購入する。

以上が４５平米でのスタートする方へのステップではないかと思います。

リフォーム費用は掛け捨てで、中古物件として売却する際のメリットにはあまりなりません。素晴らしいリフォームをしていても所詮人の使い古し。売却の際に新規リニューアルで未使用、とするのとは大きく異なります。

購入する側の立場で考えるとご納得いただけるのではないでしょうか。