magca様
不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、先ずは隣地不動産会社の主張しています、
境界の証拠を確認させてもらっては如何でしょう。

境界には、筆界と所有権界の2種類があると言われます。

筆界は法務局に登記されている測量図などで確認できるもので、
分筆登記や合筆登記といった変更する内容を登記しない限り、
資料に変化は現れません。
所有権界とは、土地所有者の権利が及ぶ部分を言います。
例えば売買で購入したり、時効取得したりして、自身の所有する
土地として使用している部分といったイメージです。

例えば、Ａさんが所有する広さが100坪ある地番1-1という筆の土地の内、
Ｂさんが30坪を売買で購入した場合、通常でしたら70坪と30坪に分筆登記し、
地番も地番1-1と1-2に分かれ、それぞれの名義をＡＢで登記することで、
筆界と所有権界は一致するというものです。
しかし、Ｂさんが購入したにも関わらず分筆や所有権の登記をしないでいると、
土地の所有権は売買契約に基づき70と30に分かれているのに、また30坪の部分には
Ｂさんの家が建ち居住したりと使用しているのに、筆界ではＢさんの30坪の土地は
確認できない(Ａさんの地番1-1、100坪の土地があるだけ)といった、相違した状態に
なります。

可能性として、magca様が購入した土地の一部が過去に売買されていたとか、
隣から10年または20年越境して、時効で隣地に取得されているとか、
逆にmagca様側の土地の筆界はもっと狭いのに、隣との筆界を飛び出して
塀などを作り、自身の庭のように使っていて、そこまでを筆界及び所有権界と
勘違いしたまま登記や建築が進んできたという場合も可能性としてはあります。


依頼されて行った土地家屋調査士の測量が、隣地との境界立会を行ってものか、
それとも単なる現況測量なのかは確認が必要です。
単なる現況測量とは、塀があるとか、自宅敷地のように使用している見た目部分、
隣地との立会いなど根拠の有無に関係なく、そこにある境界標や境界杭らしき
ものを目印とした測量で、当然、後から境界立会をすると若干の差異が生じる
ことも多々あります。
境界に打たれているピンも、隣地との立会によって決定した位置、境界立会書等で
互いに承認した証拠書類などないと、境界を示すものとは言い切れないのです。
また、仲介や不動産業者の営業レベルですと、測量といっても筆界・所有権界の
2つの境界の考え方や各相違点を割り出す知識、調査力を持ち合わせていない
ことも多いです。
ハウスメーカーの測量に関しては、所有権界といった権利関係への考慮は
依頼主や土地を売った不動産業者の責任といったスタンスが多く、
建築確認申請に必要な書類作成に、この土地が建築敷地ですと言われた範囲を
言われるがまま計っているだけということも多いです。

そのことから、弁護士に相談する前に、先ずは相手方が主張する境界の範囲と、
その根拠を確認することが必要です。
その内容を持ってしないと、今後の対策や動きを判断できないと思います。

仮に、こちら側の境界の認識が完全に間違っていたというものであれば、
magca様に土地を売った業者の落ち度でもあります。
2年程前に新築したとありますが、売主が宅建業者の場合、多くはその
瑕疵担保責任(現在は契約不適合責任)を追及できるのは引渡から2年と設定されています。
土地の購入時期から瑕疵担保責任を追及できる期間を過ぎていないかも
注意が必要です。
瑕疵担保責任の残存期間が短いよう得あれば、期間経過後に面積減少が確定しても、
売主へ瑕疵を追及できるよう、今何をすべきか弁護士等の専門家と精査してみては
如何でしょう。


なお、相手方がどういった主張や根拠を示すのはこれからですが、その際、
根拠もなく言い掛かりレベルの納得がいかない主張であれば、境界をめぐる
トラブルとなります。

その場合、直ぐに裁判となると費用や時間もかかります。
そこで、数年前から筆界特定制度という、「筆界」について公的機関が調査してくれる
制度が開始されていますので、こちらの利用も検討してみては如何でしょう。

裁判(筆界確定訴訟)で争った場合、その期間は平均で2年と言われていますし、
筆界を主張する為の資料所有者自身が収集しなければなりません。
費用もそれなりに掛かります。
筆界特定では筆界調査委員がそれらの調査を行ってくれ、期間も半年から1年で、
費用も裁判に比べ数千円から数万程度と安価です。
※複雑な案件は長期化することもあります。

所有権界ではなく筆界のみに関しての制度ではありますが、公的な判断を明らかにでき、
裁判をしなくても、解決を図ることができる可能性があります。

所有権界での問題であれば、日本土地家屋調査士会連合会のＡＤＲ境界問題相談センター
で解決を図ったり、または裁判(所有権確認訴訟)といった流れが多いと思いますが、
筆界特定制度での筆界は証拠として活用できますので、そういった先の準備を
考えたときにも利用を検討してみる価値はあるかと思います。


来週の弁護士相談前に、以下のようなことをやっておくと、今後、誰を相手取って
どのような請求や交渉ができるか、その幅と可能性が広がるのではないかと思います。

1.相手の主張と根拠を確認しておく、
2.magca様が購入した際の測量内容や資料のまとめ
・土地家屋調査士が行った測量が現況か立会有か
・不動産屋が境界は間違いないはずだと言う根拠や測量内容
・ハウスメーカーも行ったという測量内容
・ピンが隣地立会のもと打たれたものか、どういった根拠でそこに設置されたのか
・新築前に不動産屋と確認した境界とは、どういった根拠で境界との判断に至ったのか。
3.購入契約当時の瑕疵担保責任の期限は何時までになっているか
4.工事前後の写真収集や、どのような工事を行っているか分かるよう現況の記録
5.工事に関する業者とのやり取りの言質等を録っておく


不安やストレスの大きな状況で、なかなか冷静でいられないことも
あるかと思いますが、magca様にとってベストな行動と準備、有益な状況の実現、
また、精神的なストレスの軽減に役立つアドバイスとなれば幸いです。

以上、ご参考になりましたでしょうか。
アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/　 藤森哲也