藤森 哲也(不動産コンサルタント)- Q&A回答「HMの追加請求について」 - 専門家プロファイル

藤森 哲也
将来必要なお金を把握せずに、家を買うのって怖くないですか?

藤森 哲也

フジモリ テツヤ
( 不動産コンサルタント )
株式会社アドキャスト 代表取締役
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大手HMから建築確認申請後に3500万円増額宣告

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2020/04/28 18:19

大手HMで注文住宅を2500万円値引き、1億5千万円で契約しました。
打ち合わせ中、金額の話は一切出ず、建築確認申請後の再見積りで3500万円増額。
1億8千5百万円請求され、早く捺印しないと納期遅延と言われています。
増額の主な内容は、建築士による位置変更や拡大、契約見積り80万円のタイルを
600万円の石を採用している等です。もちろん打ち合わせ時に説明はありませんでした。
建て替えで仮住まい中のため、裁判で長引くことは避けたい。
仕様や設備のランクを下げて少しでも減額し、このまま進めて完成後に訴えることは可能でしょうか。
また、今できることがあればアドバイスください。

321homeさん ( 兵庫県 / 女性 / 50歳 )

藤森 哲也 専門家

藤森 哲也
不動産コンサルタント

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HMの追加請求について

2020/05/08 20:27
( 5 .0)

321home様 
はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、しかし、建設業法第19条では、
「請負契約の内容に掲げる事項に該当するものを変更するときは、
その変更の内容を書面に記載し、署名又は記名押印をして相互に
交付しなければならない」となっています。

業者から催促されている捺印とは、変更後の金額に合意する書面への
捺印かと思いますが、変更工事実施の合意や追加費用の合意があったことを
先方が立証する必要があると考えているからと推測されます。

あくまで1億5千万で契約されているので、321home様が
契約時に決めた設備や仕様で問題ないのであれば、そのランクも
落とさず、金額も当初の契約通り行ってもらうべきです。

建築確認申請の段階であれば着工はしていないと考えますが、
実際に工事に取りかかる前に金額を吊り上げ、注文者の了承が
得られれば良いという魂胆があるような印象を受けます。
納期を遅らせるというのも、注文者のスケジュール上の弱みに
付け込む少々悪質な営業手法とも感じます。
もちろん、勝手に工事まで行ってしまってからの追加請求では、
紛争時の業者の立場や言い分も弱く、納期の遅延による損害は
請負者の責任にもなりかねないので、着工前のタイミングでの
吊り上げ交渉なのだと思います。


なお、他の回答者様もおっしゃっていますが、設備等のグレードアップで、
当初の見積もりを超えてしまうことはあります。
しかし、契約上で明確な金額設定がなく、見積もりに幅の生まれる部分で
口頭でもやり取りをしていることはありませんでしょうか。
その場合、請負者は「依頼者からの要望で工事を追加した」と主張する
可能性がありますが、民法では口頭でも契約は成立しているとされ、
商法512条においても「商人がその営業の範囲内において他人のために
ある行為をなしたるときは、相当の報酬を請求することを得。」として
商人の報酬請求権を保護しています。


質問分にありましたような、説明なしで契約見積り80万円のタイルを
600万円の石で採用しているところをみると、打合せや工事の工程に雑さや
悪意を感じますが、曖昧な意思表示のまま工事を進めることや完成させて
しまうことは、その後訴えるにしても主張が通りにくくなる印象があります。

また、書面を取らなければ業者も工事自体を始めないと思われるので、
完成後に「書面が存在しないことで追加費用がないことを主張する」
という状況にはなり得ないと思われます。
もちろん、工事をしてもらうために提示された金額変更の書面に
署名押印等すれば、その金額に合意したことになるので、
「その時は住む場所を完成させるために仕方なく」といった
言い分も厳しいです。


まずは、契約通りの金額内に収まる打合せ通りの建物の内容で、
なぜ確認申請をしているのか追及すべきかと思います。
相談も合意もなく業者が行った段取りが理由で納期が遅れる
ようであれば、その際321home様に生じる損害は請負者の負担に
なる可能性もあります。
この辺の契約上の取り決めを再確認し、321home様に何らかの
責任が生じない範囲で、相手方が履行すべき仕事をまっとう
するよう正当性のある主張が必要かと思います。
契約に反した理不尽な主張で、321home様に不利益が生じる
ようであれば、着工から完成までにも更なる追加請求等も予見され
契約の解消も考える相手とも考えられます。
そういったケースも視野にいれ、トータル的に損害やストレスが
最も少ない道の選択や、各選択肢の先のリスクヘッジ等を準備する
ことが大切です。



納得のいかない業者対応で、ストレスの多い状況かと思いますし、
そういった時は視野も狭く不利益な選択もしがちです。
どこまで良いアドバイスがあるかは分かりませんが、国民生活センターや
建設業取引適正化センターといった相談窓口も利用しつつ、必要であれば
民法や商法、建設業法に強い弁護士等の専門家に有償で相談・交渉依頼
してみるのも一つです。

具体的な内容ではないかもしれませんが、少しでも前向きに、
また、視野の広がり等に役立つアドバイスとなれば幸いです。

以上、ご参考になりましたでしょうか。
アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/  藤森哲也

評価・お礼

321home さん

2020/05/11 12:33

アドキャスト/藤森様
この度は、とても丁寧で貴重なアドバイスをありがとうございました。
契約の1.5億円の設備・仕様に戻すとなるとまた一から選び直さなくてなりません。
これまでの打ち合せ時間がすべて無駄になり納期遅延も免れません。
また松を見てから梅にする作業はかなりのストレスになることも
予測できます。商法512条については、打ち合せ中に予算大丈夫ですか?と
確認していました。それに対して営業は微笑むだけで返答無し。
この質問は同席のICもしてくれていたので、報酬請求権は成立しないのでは
ないか、と素人ながらに思っております。
現在、増額明細書の提出を要求しております。まずは、それをチェックできる方と
工事中にチェックできる方(建築士のセカンドオピニオン)を探そうかと
思っております。弁護士に相談すると長期戦になりそうなので、
ご紹介頂いた国民生活センターや建設業取引適正センターにも
相談してみます。後者の存在は知りませんでしたので、非常に有り難いです。
親身にご相談にのっていただき、本当にありがとうございました。
先程御社のH.Pを拝見させて頂きました。もし今後ローンなどで
悩みが出てきましたら、ご相談させて頂きたいと思います。
その際は、どうぞよろしくお願い致します。

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