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藤森 哲也
フジモリ テツヤ
土地の瑕疵責任に関して
住宅・不動産 不動産売買 2019/04/19 06:13住宅建築を目的に、古家付き土地を不動産屋を仲介し購入しました。
早速解体業者に解体工事依頼して解体進めたところ地中より大量のガラが
出てきて除去する事になりました。除去に際し1m程の深さで敷地を掘り返しています。
土地の瑕疵責任に当たるとして買主に費用請求を進めています。ここまでは重要
事項説明の記載内容で問題ないのですが、この後住宅建築に際しハウスメーカーが
地盤調査に入ります。掘り返してガラを除去した事により表層の地盤改良
必要との判断が出た場合の費用も上記の土地の瑕疵に付随するもので、土地の
購入の目的及び品質が確保されていない為売主に請求する事は可能でしょうか？
掘り返した深さより深い部分まで軟弱地盤ということで杭打ちなどの
補強が必要な場合は請求はできないだろうとは思っています。
つまり掘り返した事で地盤が弱くなったわけではない場合。
契約の中には特約があり、住宅建築の際にハウスメーカーが地盤調査し地盤改良が必要となった場合は買主負担という記載はあります。
これはこれで理解していますが、上記の瑕疵が無い状態での事と捉えています。
長いなってしまいましたが、ガラ除去という瑕疵に関する一連の費用を請求
できるものかどうかアドバイスいただけると幸いです。
ぐむぐむさん （ 東京都 / 男性 / 40歳 ）
土地の瑕疵について
ぐむぐむ様
はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、法的相当因果関係とされれば、ガラという
瑕疵の存在や撤去工事という必要な行為をなくしては起こりえない軟弱地盤や、
改良工事として請求は可能でいないかと思います。
また、ご質問の文中に
「掘り返した深さより深い部分まで軟弱地盤ということでの請求はできないだろうと」
とありますが、平成24年5月31日東京地裁では、売買契約書や重要事項説明書で、
「地盤調査や地盤補強工事が必要となる場合があり、地盤補強工事等の費用は買主負担」
と説明していていも、地盤改良費750万円を瑕疵担保責任に基づく損害として、
売主へ支払命令がなされたという判例があります。
平成22年1月20日の名古屋高裁でも同じような判例となっています。
「地盤改良が必要となる場合がある、その際は買主負担」という
定型文の説明があれば問題ないと考えている業者がほとんどですが、
実際の裁判では責任を逃れられない現実があり、これは、仲介や売主業者も
ほとんど認識しておりません。
但し、「地盤改良が必要となった場合の費用が買主負担となるため、
販売価格を低額にしている」旨や、その事情から地盤改良に関しての
瑕疵担保請求権の放棄を意味する記載があれば請求は通らない可能性も
考えられます。
細かい状況や契約内容によるところもありますので、そういった請求を
お考えであれば、不動産関係の瑕疵担保責任請求に強い弁護士に
相談してみても良いかと思います。
その際、先ほど挙げたような判例を知っているかどうかは、最低限
依頼先の力量の判断には使えるかと思います。
以上、ご参考になりましたでしょうか。
アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/ 藤森哲也
