匿名希望様
はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、相場に関して特定の年度を境に、買い時を
図ることは困難かと思います。

参考として、大局ではオリンピック後に下落していくという流れは
変わらないかと思います。
しかしながら、「国立社会保障・人口問題研究所」の予測データでは、
オリンピック前の2019年に日本の世帯総数はピークアウトすると
予測しております。
人口の減少傾向はご存知かと思いますが、世帯数の推移も同様に、市場への
影響があります。

また2019年は、オリンピックの開催が決まった2013年から、ちょうど5年超の
1月1日をむかえます。
これは、これまで値上がりした物件を売却する際の税金が、短期譲渡所得から
長期譲渡所得となり、所得税・住民税で倍の違いが出るということです。

売却することで2,000万円の譲渡所得があった場合、短期なら所得税600万と
住民税200万の計800万課税されるところが、長期となると所得税300万と
住民税100万の計400万ですみます。
かなりざっくりした計算ですが、オリンピックの前年に利益確定の売りが
動くこともあるでしょうし、こういったセールストークで売却を促す業者も
少なからず増えてくるかと思います。

2019年からオリンピックに向けて下落することも考えられますし、
オリンピック以降、前年下落した相場で、これまで買えなかった方の
買いが入り出し相場が一時戻ることも考えられます。
そういった大きなイベントや相場に影響を与える要因がある場合、
動くにしても細かい動きは予測しづらいものです。

特別な事情のある物件や、正確な相場観、信用のある情報源、専門的な知識
などがあって、戦略的な投資を目指すのであれば、現状の相場がどうであれ
差益を出す、または掘り出し物の良い物件を見付けられることはあります。
しかし、こういったイベントやファンダメンタルズによって、細かい時期での
差益を得ようとお考えでしたら、リスクも大きかと思いますし、特に不動産では
お勧めできないかと考えます。

もし、居住用として長期利用する家をお探しで有れば、時期的にいつが安いか
といった予測のしづらいタイミングに悩むよりも、ライフプランやローン返済計画が
破綻する等の問題は起きないか、購入後の見通しを立てたることの方が
実践的な戦略やリスクヘッジとして大切になってくるかと思います。

物件自体の問題点が割り出せないことでのリスクの周知不足、そのことで費用負担
の帰属先をすべてこちら側にしてしまっている契約条件、ローン金利の交渉により
数百万・数千万の差がある総支払額などなど、同じ物件でも先を見越した買い方一つ、
交渉可能な契約条件一つで、まったく後々の状況は変わります。


また、病気になってローンが組めず、購入自体出来ない状況なども可能性はあります。


数年後に、ここ最近で一番安い相場のときに購入できていれば、
当然うれしく思うかと思いますが、その時期が安かったのか高かたったのか
平均だったのかは、購入時には分かりません。
過去と比べてどうかのみで、いくらもっともらしい情報や理論で予測しても、
先々どうかについては100％当たる予測はありません。すべて後付けとなります。

ご質問に対して、ご期待に応えられる内容の回答ではないかと
危惧するところもございますが、博打のような買い方よりも
再現性の高い対策や注意点の確認が、より良い不動産購入の近道に
なるものと思います。
このアドバイスが役立つものとなれば幸いです。

以上、ご参考になりましたでしょうか。
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